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3047798688@qq.com隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，過(guò)去十幾年來(lái)，各地紛紛建設(shè)新城新區(qū)，一口氣建造了大量樓房。從2010年到2014年左右，包括鄂爾多斯、云南呈貢新城、鄭州鄭東新城、貴陽(yáng)金陽(yáng)新區(qū)、河南鶴壁、江蘇常州武進(jìn)、惠州大亞灣新城、營(yíng)口鲅魚(yú)圈等地，一些片區(qū)因極高的空置率，一度被外界冠以“空城”“鬼城”。
但如今，不少曾經(jīng)的“空城”“鬼城”發(fā)生了巨大變化，甚至變成了繁華的“不夜城”。
多個(gè)“鬼城”變成“不夜城”
2010年，貴陽(yáng)的金陽(yáng)新區(qū)（2012年改為觀山湖區(qū)）曾被外界稱為“鬼城”。2012年十一黃金周之后，因?yàn)橐粍t“購(gòu)房入戶”的“救市”政策，“貴陽(yáng)將成鄂爾多斯2.0”的消息更是不絕于耳。
但現(xiàn)如今，這一片區(qū)已十分繁華。數(shù)據(jù)顯示，2019年觀山湖區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)10.7%；固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)10%，增速排名全市第一；規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)123.3%，增速排名全市第一；一般公共預(yù)算收入完成53.8億元，增長(zhǎng)6.7%，總量排名全市第一。
一位當(dāng)?shù)毓俜饺耸扛嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，現(xiàn)在觀山湖區(qū)已成為貴陽(yáng)新的城市中心，生態(tài)很好，產(chǎn)業(yè)興旺，夜市發(fā)達(dá)，人口已經(jīng)超過(guò)了50萬(wàn)人。“如果當(dāng)年不建新區(qū)，貴陽(yáng)老城區(qū)在交通上就會(huì)寸步難行。”
2000年初，貴陽(yáng)為緩解老城區(qū)的擁堵，拓展城市發(fā)展空間，決定在老城區(qū)西北部的金華、陽(yáng)關(guān)一帶片區(qū)建設(shè)城市新區(qū)，金陽(yáng)新區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，即今日的觀山湖區(qū)。
來(lái)自貴陽(yáng)的王女士說(shuō)，新區(qū)的發(fā)展都有一個(gè)過(guò)程，金陽(yáng)那邊是新區(qū)，剛開(kāi)始人比較少，但現(xiàn)在已經(jīng)非常繁華了，房?jī)r(jià)也漲了很多。2012年時(shí)，貴陽(yáng)老城區(qū)房?jī)r(jià)不到6000元/平方米，而金陽(yáng)新區(qū)（觀山湖區(qū)）不到5000元/平方米，但現(xiàn)在觀山湖區(qū)已經(jīng)達(dá)到15000~16000元/平方米了，明顯超過(guò)了老城區(qū)，成為全市房?jī)r(jià)最高的地方。“買(mǎi)新區(qū)房子的改善型的居多，因?yàn)槔铣菂^(qū)實(shí)在太堵了，我的親戚都買(mǎi)在新區(qū)。”
鄭東新區(qū)的發(fā)展也頗為類似。近年來(lái)，隨著內(nèi)部人口流動(dòng)與城市功能升級(jí)，昔日空空蕩蕩的中央商務(wù)區(qū)如今人氣鼎盛。
數(shù)據(jù)顯示，鄭東新區(qū)2019年GDP初步核算為1139.63億元，躍居全市第2位。另外，根據(jù)鄭東新區(qū)官網(wǎng)介紹，目前鄭東新區(qū)建成區(qū)面積超150平方公里，入駐人口達(dá)150萬(wàn)。2019年上半年，鄭東新區(qū)全口徑財(cái)政收入完成163億元，同比增長(zhǎng)12.2%；地方公共預(yù)算收入完成49.4億元，同比增長(zhǎng)11.2%，收入規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑全市各縣（市）區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)，在鄭州乃至河南發(fā)展大局中的引領(lǐng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。
根據(jù)鏈家網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，目前鄭東新區(qū)已經(jīng)是鄭州房?jī)r(jià)的高地，一手房單價(jià)大多在每平方米3.5萬(wàn)到4萬(wàn)元左右，而城西的中原區(qū)等地才1.5萬(wàn)元左右，價(jià)格相差非常大。
同樣的例子還有昆明呈貢新區(qū)，2010年，呈貢被外界評(píng)價(jià)為“這是一座用巨額資金堆起來(lái)的空城”。但據(jù)媒體報(bào)道，2013年昆明地鐵1號(hào)線南段開(kāi)通后，呈貢與昆明市中心連成一片，交通路網(wǎng)更加完善。隨后的2016年，位于呈貢的高鐵昆明南站投入使用。隨著地鐵、高鐵雙“軌”開(kāi)通，呈貢漸漸摘掉了“空城”的帽子，實(shí)現(xiàn)了從“空城”到“軌城”的蛻變。
省會(huì)城市、中心城市人口導(dǎo)入快
為什么這些曾經(jīng)的“空城”“鬼城”會(huì)發(fā)生這么大的變化？
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，新城區(qū)是過(guò)往十多年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要陣地，但新城建設(shè)有兩個(gè)值得關(guān)注的特點(diǎn)，一是不少城市的新城由于定位以及規(guī)劃問(wèn)題導(dǎo)致開(kāi)發(fā)體量過(guò)大，包括區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的商業(yè)也存在入駐率不足等問(wèn)題；另一方面，高鐵建設(shè)對(duì)不少新城的發(fā)展起到重要推動(dòng)作用，高鐵人流能為新城開(kāi)發(fā)積累大量人氣，吸引了大量投資性購(gòu)房群體的關(guān)注。
張波說(shuō)，近幾年不少新城開(kāi)始逐步形成完善的居住氛圍，類似鄭東新區(qū)這類新城的房?jī)r(jià)和關(guān)注度在不斷提升，這本身和城市購(gòu)房需求外溢有著重要聯(lián)系，其中一個(gè)重要因素就是人口導(dǎo)入。
人口導(dǎo)入體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一個(gè)是由于城市原有的中心城區(qū)、老城區(qū)面積小，面臨發(fā)展空間不足等問(wèn)題，通過(guò)新城區(qū)建設(shè)，抽疏老城區(qū)，有不少老城區(qū)的人為了改善居住環(huán)境，轉(zhuǎn)移到新城區(qū)。
另一方面，省會(huì)城市、中心城市往往吸引了大量外來(lái)人口，尤其是省會(huì)城市能吸引省內(nèi)其他地市的人口前來(lái)工作、發(fā)展、置業(yè)。在中西部大多數(shù)省份，省會(huì)城市往往是所在省域的單級(jí)核心城市，集中了教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)、資金、人才、交通等各種要素，是所在省域快速城鎮(zhèn)化的龍頭。
近年來(lái)，中西部省會(huì)城市的人口導(dǎo)入步伐很快。尤其對(duì)一個(gè)人口總量較大的省域來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化率越低，省會(huì)城市人口導(dǎo)入的潛力就越大。以河南為例，2019年河南總?cè)丝谶_(dá)10952萬(wàn)人，比上年末增加46萬(wàn)人；常住人口9640萬(wàn)人，常住人口城鎮(zhèn)化率53.21%，與60.60%的全國(guó)水平仍有不小的距離。
而這也恰恰是鄭州大規(guī)模擴(kuò)張的一大潛力。河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)、中原發(fā)展研究院院長(zhǎng)耿明齋教授認(rèn)為，河南省人如果要進(jìn)城，首選就是鄭州。在沿海的江蘇、浙江都不是這樣，都有第二選擇。雖然這幾年洛陽(yáng)作為河南省域副中心的力度也在強(qiáng)化，但還是無(wú)法分流鄭州發(fā)展的能量。
鄭州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2019年全市年末常住人口達(dá)1035.2萬(wàn)人，比上年增加21.6萬(wàn)人。這也是鄭州連續(xù)9年常住人口增量超過(guò)15萬(wàn)，人口快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭可見(jiàn)一斑。
今年8月，鄭州市政府發(fā)布的《關(guān)于2019年鄭州市城市建成區(qū)規(guī)模的通告》顯示，2019年鄭州市市域城市建成區(qū)面積合計(jì)為1181.51平方公里。而在2017年，鄭州市市域城市建成區(qū)面積合計(jì)為830.97平方公里，2018年面積增至1055.27平方公里，超過(guò)了1000平方公里。可見(jiàn)城市擴(kuò)張的勢(shì)頭非常快。
鄭州之外，貴陽(yáng)和昆明也是類似的情況。其中，貴州戶籍總?cè)丝谶_(dá)4000多萬(wàn)人，常住人口也有3600多萬(wàn)人，但城鎮(zhèn)化率只有49.02%，占比不到一半，離全國(guó)平均水平差很遠(yuǎn)。云南2019年年末全省常住人口為4858.3萬(wàn)人，全省城鎮(zhèn)化率只有48.91%。較低的城鎮(zhèn)化率意味著這些地方尤其是省會(huì)城市人口導(dǎo)入的潛力仍很大。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，省會(huì)城市是各種高端要素集聚的中心，城市擴(kuò)展會(huì)比較快，而且有人口導(dǎo)入的支撐，所以在政策上也應(yīng)該支持，比如在用地上就應(yīng)該適當(dāng)傾斜，不要讓它們被束縛住手腳。
新城建設(shè)應(yīng)因地制宜
不過(guò)，張波也表示，新城建設(shè)并不是一個(gè)城市的“標(biāo)配”，而是應(yīng)根據(jù)城市的發(fā)展階段、發(fā)展節(jié)奏來(lái)推進(jìn)新城的開(kāi)發(fā)，因地制宜，控制節(jié)奏。
在城鎮(zhèn)化大潮之下，不少地方政府規(guī)劃新城區(qū)，有一些城市尤其是三四線城市、中小城市的新城開(kāi)發(fā)面積過(guò)大，或者離老城區(qū)的距離較遠(yuǎn)，就會(huì)較難吸引外來(lái)人口流入，土地的城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)高于人口的城鎮(zhèn)化，這就導(dǎo)致新城發(fā)展速度較慢，人氣不足，入住率不高，出現(xiàn)“鬼城”、“空城”等現(xiàn)象，不僅浪費(fèi)了大量的土地資源和資金，也成為地方發(fā)展的一大包袱。
比如內(nèi)蒙古一個(gè)規(guī)劃可容納100萬(wàn)人的新城新區(qū)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展目前只生活著10多萬(wàn)人口，大量的建筑被空置。
張波分析，很多中小城市的新城區(qū)人氣不旺，一方面和新城的規(guī)劃有關(guān)系，另一方面人口導(dǎo)入不足也是重要原因。但不同城市的新城本身是否符合需求，依然要視不同城市的發(fā)展來(lái)判斷，省會(huì)城市和熱點(diǎn)二三線城市的新城，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)有著較強(qiáng)的需求支撐。而即使有人口導(dǎo)入，也不代表新城都有短期快速發(fā)展的機(jī)會(huì)，同在鄭州的南龍湖區(qū)域就存在住宅土地供應(yīng)量過(guò)大過(guò)快，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的去化存在較大難度。
牛鳳瑞分析，新城建設(shè)發(fā)展是有客觀規(guī)律的。有些過(guò)去的“鬼城”現(xiàn)在成為投資高地、地區(qū)發(fā)展龍頭，這說(shuō)明當(dāng)?shù)卣谝婚_(kāi)始決策的時(shí)候，是符合實(shí)際的。有些地方的新城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)常年荒蕪，說(shuō)明決策者一開(kāi)始過(guò)于樂(lè)觀，各方面的考慮是不周的。
牛鳳瑞說(shuō)，城市能否成為一個(gè)吸引要素聚集的巨大吸盤(pán)，取決于多種因素，每一個(gè)城市主導(dǎo)者都希望自己的城市快速發(fā)展，但這種愿望需要與城市的實(shí)際發(fā)展、自然規(guī)律相吻合。
在專家看來(lái)，城市是否建設(shè)新城區(qū)應(yīng)當(dāng)立足于產(chǎn)業(yè)和人口，建設(shè)的規(guī)模和位置也應(yīng)該謹(jǐn)慎而行。比如，建設(shè)起步區(qū)面積不宜太大，而且距離老城區(qū)不應(yīng)太遠(yuǎn)；高鐵站等的選擇上，中小城市應(yīng)當(dāng)盡量離老城區(qū)、主城區(qū)近一些，這樣才能更好帶動(dòng)周邊發(fā)展。
