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記者來到實力粼湖居小區,不少業主表示均未辦理房產證。記者李震攝
小區內有建筑拆除的痕跡,業主稱這是剛拆除的涼亭。記者李震攝□生活日報記者李震
市民吳強(化名)購買了濟南市槐蔭區實力粼湖居小區的房產,收房后因房產證遲遲不能辦理將開發商告上法庭。買賣雙方“對簿公堂”,法院一審判決開發商免責,原因提到因片區重新規劃新增一條道路影響開發商遞交相關資料辦理房產權屬登記,屬于“不可抗力”。但吳強希望有人能為辦證逾期給出說法。此外,對于不能辦證的原因,是否因小區存在違建,業主和開發商也是說法不一。
房產證“難產”購房者起訴開發商
買房已經四年多,吳強依然不能安心。他反復看著判決書,琢磨不透究竟該由誰為自己遲遲辦不下房產證“買單”。
2015年6月,吳強花90多萬元在位于槐蔭區臘山北路6號的實力伴云居三期(實力粼湖居)購買了一處108余平米的房產。2016年,開發商濟南實力房地產開發有限責任公司向吳強發出“交房通知函”。2017年4月,吳強與開發商簽訂房屋移交協議書,產權歸吳強所有。
根據合同規定,開發商應當在商品房交付使用后480個工作日,將辦理權屬登記需要其提供的相關資料報房屋產權登記機關備案。然而,似乎是卡在了這一環節,吳強的房產證一直到今天依然沒有著落。
“根據合同,開發商是要負違約責任的。”吳強說,除他所購買的房屋樓棟外,還有上百名業戶同樣無法辦證。無奈之下,吳強將開發商告上法庭,要求其將辦證所需的相關資料報至產權登記機關備案,同時依照合同支付逾期辦證的違約金9000余元。“主要還是要求開發商遞交材料盡快辦證,承擔違約金是依據合同規定的。”吳強說。
訴訟中得知新增規劃道路打亂辦證“節奏”
記者了解到,實力伴云居三期工程(實力粼湖居)于2007年6月8日辦理了建設用地規劃許可證；2007年8月9日辦理了國有土地使用權證；2011年12月26日辦理建設工程規劃許可證；2013年7月12日辦理建筑工程施工許可證；后辦理了商品房預售許可證,屬于“五證齊全”。吳強購買的房屋已于2016年6月進行了竣工綜合驗收,并驗收合格。
既然通過了驗收,為何遲遲辦不下房產證呢?隨著購房者和開發商在法庭上的答辯,房產證“難產”的原因慢慢有了眉目。根據吳強提供的濟南市槐蔭區人民法院民事判決書所寫,開發商濟南實力房地產開發有限責任公司辯稱,伴云居三期工程手續齊全完備,2016年上半年政府對該地塊重新進行了規劃,增加了一條新的道路,導致開發商一直無法向權屬登記機關提供辦理產權登記需要的報備材料手續。“改變規劃行為是不可抗力的政府行政行為,是因政策因素形成的情勢變更行為,不是開發商造成的,也不是其所能左右的。”因此,開發商認為自己不應承擔責任。
“這個規劃道路的問題我是在訴訟過程中才知道的。”吳強說。
法院判決開發商免責屬“不可抗力”
在開庭和答辯中,事情不斷推進。法院審核認定,2016年上半年政府對該工程所在地塊重新進行了規劃:在位于槐蔭區臘山北路6號地塊上又增加了一條新的道路,導致濟南市房產管理部門不予辦理任何辦理房產的報批、備案手續,也無法進行對樓房的綜合驗收。
判決書上寫明:根據《中華人民共和國合同法》相關規定,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人延遲履行后發生不可抗力的,不能免除責任。“改變規劃是因為濟南市西客站片區土地重新規劃造成的,是濟南市城市建設規劃所需,應是一種不可抗力。且改變規劃之前,濟南市規劃部門并沒有征求實力房地產公司的意見,實力房地產公司并不知情,符合不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況,屬于法律規定的免責情形。”
判決書還提及:改變城市建設土地規劃,原則上講是政府對國有土地建設的重新規劃建設,將對原合法規劃建設的建筑物造成重大的沖擊,如果按照新的土地規劃設計重新建設一條道路,位于該小區等原有眾多已經經過濟南市規劃局合法規定的建筑物,將面臨不確定性。因此將直接影響開發商辦理權屬登記以及向產權登記機關提供辦理房產證所需的備案資料報備手續。據此全部免除開發商相關的違約責任。
最終,法院駁回了吳強的訴訟請求,后吳強上訴至濟南市中級人民法院。“目前正在等待開庭。”吳強說。
“我現在就想知道,既然法院認定是新規劃道路造成的逾期辦證,開發商免責,那么誰來承擔逾期辦證的責任?希望相關部門能給出答復。”吳強說,“并且我希望盡快幫助我們業主辦理房產證。”
/各方回應/
物業:規劃道路對辦證“有一定影響”
隨后,記者聯系到小區物業,工作人員表示目前小區二期(11號樓、12號樓)和三期(15號樓、16號樓)的房產證正在辦理中,“二期已基本辦完,進入大證流程；三期正在走審批程序。辦證進展每周都會給業主公示。”
“小區建完了,相關部門規劃進去一條道路,后來就取消了。”工作人員說。對于該條規劃道路是否對辦證產生影響,工作人員說:“有一定影響,但現在已經在正常走流程辦證。”
對于有業主反映的小區內存在違建也影響了辦證進度的問題,物業工作人員表示:“違建早就拆除完畢,違建是業主配套的服務項目,該拆除就拆除,基本上對辦證沒什么影響。”
開發商:辦證資料已遞交大部分已審批
隨后,記者來到濟南實力房地產開發有限責任公司。工作人員告訴記者,目前實力粼湖居業主的房產證辦理正在推進中,“資料都已遞交,大部分審批已經完成,剩下兩三個分項,預計一個多月可以全部審批完,之后開始辦證。”
對于規劃道路的問題,該工作人員稱,公司該項目早在2016年就交房了,同年西客站片區控制性詳細規劃調整,在路邊增加了一條道路。“當時項目已經建設完了,我們找規劃部門協調,最后規劃部門通過開會等,認定確實不能再加這個道路,后來這條道路就調整了,畢竟項目在前。”工作人員說。
此外,對于無法辦證是否受到小區違建影響,該工作人員表示,小區建造時的確配套了一些建筑,但并不是建起來賣給業主的,“比如建個亭子讓業主在里面休閑等等,現在我們都已經處理完了,這個不影響辦證。”
對于吳強反映的逾期辦證該誰擔責等問題,工作人員表示會有專人給記者答復,并讓記者留下聯系方式。而截稿前,記者并未收到回復。
規劃部門:正在按程序辦理房產證
9月17日,記者聯系到濟南市自然資源和規劃局,相關工作人員表示,今年6月已經對實力粼湖居所在項目進行了規劃審查,出具了規劃意見,“都予以了規劃認可,正在按程序辦理房產證。”
“有些建筑因為歷史原因等建起來了,但沒有正式手續,沒有辦下產權。濟南市就出臺相關文件,制定條件,符合的按照歷史遺留無證建筑辦理確權登記手續。”工作人員說,該項目之前取得過規劃許可,本可以走正常的建設程序,通過歷史遺留無證建筑的相關流程辦理確權登記。“具體什么原因,單位為什么不按照正常流程申報我們不清楚。”
關于新增規劃道路的問題,該工作人員說:“控規是動態修編的,基本按照三到五年為一輪,修編時確實在這里增加了一條道路,但增加的規劃道路是長期、遠期的一種控制,等到下次再修編時可以根據規劃實際情況進行優化和調整。”
“絕對不會是因為那條路辦不成辦證的手續了。這樣的說法有失偏頗。”工作人員說。對于業主吳強反映的逾期辦證問題,工作人員表示,規劃部門嚴格按照相關規定在時限范圍內對相關申請審核,“目前既然已經進入司法程序,建議其繼續通過司法途徑解決。”
/記者探訪/
有業主稱小區違建影響辦證進度
為了多角度還原真實的情況,9月17日上午,生活日報記者來到實力粼湖居小區。該小區為封閉式管理,小區內綠化、設施等齊全。然而,記者在小區內并未發現有新增規劃道路的跡象,詢問多名業主也都表示不知情。
就小區房屋是否辦理房產證的問題,記者隨機采訪了多名業主,他們均表示沒有辦理房產證。“為了辦證,有的業主都等了好幾年了。”一名業主說,對于房產證遲遲無法辦理的問題,不少業主很焦急,“不少外地的業主著急落戶,牽扯孩子上學等一系列問題,肯定著急啊。”而對于遲遲未辦理房產證的原因,有業主給出了這樣的說法:“可能小區里有違建,現在拆了。”一名業主說。
吳強告訴記者,開發商曾承認2019年以來大量拆除小區違建來推進通過綜合驗收工作,其中還牽扯到與施工方的矛盾。隨后,記者在小區內發現了一片拆除后的空地,上面還殘留著一些建筑垃圾,路邊堆放著鋼筋。住在附近樓棟的業主告訴記者,這里本是一座涼亭,不久前剛剛拆除。
隨后,記者來到社區居委會了解情況,工作人員證實了業主未辦下房產證的事情。但具體原因并未透露。
就該小區的辦證進度,記者以業主身份咨詢了濟南市不動產登記中心,工作人員告訴記者,目前16號樓大證還未辦理。至于為何不能辦理,工作人員表示開發商還沒有遞交材料的原因他們無法查詢。
