貸款利率“換錨”LPR，對市場影響幾何

　　前不久，央行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。對于房貸利率“換錨”，市場似乎并沒有引起太大反應。在記者走訪濟南的幾處樓盤后發現，無論是購房者還是開發商都對此產生的影響表示可以忽略。

貸款利率正式換錨LPR

　　據了解，9月20日，央行第二期LPR定價出爐，一年期LPR為4.2%，五年期LPR4.85%，相比銀行貸款基準利率，一年期4.35%，1-5年4.75%，五年及以上4.9%，相差不是很大。在執行層面，濟南市各家銀行對新定價基準后的利率基本在LPR上浮10%到20%之間，即執行利率在5.4到5.8之間。相比之前按基準利率計算的利率差距也未顯現。

　　一位從事研究房地產行業多年的業內人士表示，目前,LPR定價機制剛剛實行，市場反應較為平淡，對企業影響比較有限。但隨著新定價機制的推行，定價更加靈活、波動更頻繁的LPR機制，將會引導消費者更加關注市場利率的變動，市場銷量隨利率變化波動的現象會更加明顯。地產企業研判利率走勢，調節銷售節奏的工作將會更加重要。

　　相較于銀行和房地產行業的沉著冷靜，資本市場似乎有些不淡定，自宣布10月8日開始“換錨”LPR后，A股市場房地產板塊持續走強。截至10月14日收盤，房地產板塊整體上漲5.8%，保利地產、大悅城等龍頭更是開啟強力拉升模式。對此，國信證券分析師陳戰表示，近期地產板塊強于市場，與房貸利率新定價機制正式落地雖有一定關系，但更多的是地產板塊整體估值處于歷史低分位，今年以來漲幅較小，有一定估值修復的空間。

房地產板塊表現強勢

　　從全球環境來看，不管是美國、歐盟、澳大利亞等發達國家，還是印度等發展中國家，都掀起了降息潮。陳戰認為，降息不會像過去那樣降低存貸款基準利率，現在很少用這個工具，現在主要是通過央行公開市場操作的方式，比如MLF等工具來降低LPR（貸款基礎利率）。

　　房地產行業呈現強者恒強，去杠桿倒逼企業轉型升級

　　近年來，在國家對房地產進行調控的大環境下，今年房地產市場整體表現出較為穩健，“去杠桿”過程使行業內部進一步趨于重組整合。

　　根據國家統計局發布的數據，2019年上半年全國房地產開發投資同比增長10.9%，房屋新開工面積同比增長10.1%，房地產開發企業房屋施工面積同比8.8%。2019年上半年商品房銷售面積同比下降1.8%，商品房銷售額同比增長5.6%，商品房待售面積下降9%。房地產投資規模繼續保持平穩增長。商品房銷售量略有下降，商品房待售面積逐步回落。

　　從行業來看，根據中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，各大地產集團加強了上下游產業鏈及橫向產品線布局的重組整合。以品牌、品質、服務來吸引消費者，提高市場占有率。弱化了“高周轉”、“搶地王”等片面追求高周轉率、高毛利率的運作模式。房地產市場的市場競爭進入深水區，頭部地產商與二三線地產品牌的差距逐步拉大，頭部地產集團之間的競爭愈加激烈。

　　根據公開市場報道，2月，融創中國以125億元的代價，將北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目的100%權益納入麾下;4月，融創中國用13.34億元拿下了陽光100重慶一項目公司70%股權及相關債券。7月16日，新湖中寶公告稱，公司向融創地產轉讓甌瓴實業90.1%的股權及其對應的平陽隆恒、南通啟仁的100%權益;分步實施并最終完成轉讓瑪寶公司90.1%的股權;平價轉讓本公司對上述公司的全部債權。本次交易的交易價款為67.04億元。

　　6月8日，粵泰股份宣布與世茂房地產簽署了五份項目轉讓協議，加上6月5日出售的兩個項目，粵泰股份一共出售了七個項目的股權予世茂，收購金額超過了70億元。據不完全統計，世茂上半年已經完成了200億元規模的并購，收購項目超過20個，列表企業中包括泰禾、明發、萬通、開城實業、利君地產、粵泰股份等公司。

　　除此之外，房地產行業正在經歷整體的“降杠桿”過程。2019年5月17號，銀保監會下發“23號文”，對地產信托等融資行為進行了進一步規范。6月13日，國家發改委發布通知，所有企業發行外債，需向國家發改委申請備案登記，進一步收緊了企業發行外債的管理。并于7月9日進一步發文要求“房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務”。政策的收緊，倒逼地產企業轉變經營思路，轉換操盤模式，降低負債規模，提升自有資本比例，防范債務風險。

行業漸趨重組整合

　　該業內人士認為，隨著這輪行業降杠桿的推進，地產企業將出現分化，資本充足率較低、抗風險能力較弱的部分地產企業將逐步退出市場，而財務狀況穩健、資本較為充足的企業則會獲得進一步發展的空間。