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3047798688@qq.com□大河報·大河客戶端記者段偉朵
2020年即將過去，但這一年帶來的思考值得盤點與借鑒，這其中，也包括了法律智慧。今年上半年，受疫情影響，房屋租賃、房屋買賣等涉疫情房地產(chǎn)糾紛激增，大量的案件涌入法院，這些糾紛該如何處理？16日，河南省高級人民法院召開新聞發(fā)布會，發(fā)布了10起涉疫情房地產(chǎn)糾紛典型案例，開餐館的、開酒店的、開KTV以及個人房屋買賣的……這些案例均有涉及。
發(fā)布會結(jié)束后，大河報記者就涉疫情房地產(chǎn)糾紛案的特點及法院處理原則專訪了河南省高級人民法院民四庭庭長周志剛。
【案例1】年夜飯大規(guī)模退訂老板“血賠”，付不起房租該咋辦？
周某某在三門峽經(jīng)營一家酒店，2019年下半年，由于經(jīng)營不善，無法及時繳納租金。周某某預(yù)期2020年春節(jié)餐飲高峰期能實現(xiàn)盈利并繳清租金，遂購進(jìn)大量食材。但突如其來的新冠肺炎疫情影響，導(dǎo)致大量預(yù)約合同退訂，不僅沒有任何收入，反而因食材損耗造成損失加重。
周某某經(jīng)營的酒店是2014年3月與水某簽訂的，根據(jù)《房屋租賃合同》約定，周某某經(jīng)營三門峽某酒店有限公司，租期15年。眼看周某某無法支付租金，水某遂將周某某及三門峽某酒店有限公司訴至法院，要求支付所欠租金及利息，解除租賃合同，限期搬離房屋并將房屋恢復(fù)原狀，并支付搬離前的占用租金。
為了將疫情帶來的損失降至最低，受理此案的三門峽湖濱區(qū)人民法院法官決定組織調(diào)解，最終雙方達(dá)成新的《租賃合同》。
從保障周某某權(quán)益方面來說，約定剩余租賃期限不變，租金由逐年遞增改為固定數(shù)額交付并有所調(diào)減，租期內(nèi)不因市場行情而變動，水某同意免除2020年上半年2個月租金。
從保障水某權(quán)益來說，約定周某某自愿每年給水某1萬元消費卡并承諾每年有15次免費房屋使用權(quán)。前半年租金1月1日前付清，后半年6月1日前付清，2020年上半年免除后剩余4個月租金和2019年欠付房租于2020年5月31日前一次性支付，2020年下半年租金于2020年8月31日前一次性支付。
【意義】兼顧雙方利益耐心調(diào)解，避免利益失衡企業(yè)倒閉
據(jù)介紹，服務(wù)類小微企業(yè)是受新冠肺炎疫情影響較重的群體之一；房屋租賃合同又是受新冠肺炎疫情影響面最廣的訴訟類型之一。本案的典型意義在于：采取云調(diào)解方式，不因疫情簡單延扣審限造成訴訟拖延；調(diào)解方案兼顧了雙方利益，促使各方最終接受該方案，以撤訴方式實現(xiàn)了案結(jié)事了。不僅維護(hù)了長約合同的穩(wěn)定性，也對兼顧出租、承租方利益，防止因簡單判決違約和合同解除導(dǎo)致利益失衡甚至企業(yè)倒閉具有典型示范作用。
【案例2】疫情致餐廳虧損，租戶能要求立即解約、返還押金嗎？
李某在鄭州市開設(shè)了一家主題餐廳，租賃的是鄭州某百貨有限公司的商鋪，期自2018年7月1日至2020年6月30日。
協(xié)議簽訂后雙方均遵守合同履約，直至新冠肺炎疫情暴發(fā)，造成虧損，店鋪無法繼續(xù)經(jīng)營。李某遂訴至法院請求解除《租賃協(xié)議》，要求鄭州某百貨有限公司返還履約保證金、裝修施工押金、營業(yè)額、2020 年2月租金等及利息18 萬余元；并配合其搬離店鋪內(nèi)相關(guān)餐廚設(shè)備，賠償食材損失費7000元。
雖然本案系單個商鋪糾紛，但考慮到該百貨有限公司在鄭州有較大影響力，案件處理結(jié)果可能引發(fā)涉眾性糾紛。因此，鄭州市高新區(qū)人民法院積極組織訴調(diào)團(tuán)隊調(diào)解員、人民調(diào)解員及員額法官共同參與，促成雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：李某將商鋪恢復(fù)至毛坯狀態(tài)；鄭州某百貨有限公司支付李某 11 萬余元，李某自愿放棄其他訴訟請求。雙方一致申請對上述協(xié)議進(jìn)行司法確認(rèn)，鄭州市高新區(qū)人民法院作出確認(rèn)上述調(diào)解協(xié)議的民事裁定。
【意義】案件繁簡分流，當(dāng)事人迅速解決糾紛
據(jù)介紹，最高人民法院今年啟動了民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作，河南省作為試點省份公布了《民事訴訟程序繁簡分流改革試點實施辦法》。本案凸顯了繁簡分流、輕重分離、快慢分道的程序價值，基層調(diào)解組織的職能充分發(fā)揮，促使當(dāng)事人很快達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
【案例3】疫情期間，房地產(chǎn)公司是否需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？
除了各種租賃糾紛，個人房屋買賣也因為疫情造成延期交房、逾期辦證等問題。那么，疫情期間房地產(chǎn)公司是否需要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？
李某某與三門峽某置業(yè)公司于2015年簽訂一份商品房認(rèn)購書，約定李某某一次性支付購房款，三門峽某置業(yè)公司2016年12月底前向李某某交付房屋，若不能按期交房，從約定交房日期之日起按日萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書簽訂后，李某某支付137743元。三門峽某置業(yè)公司因資金鏈出現(xiàn)問題加之疫情，一直未能履行交房義務(wù)及違約金支付。李某某于2020年3月4日訴至法院，請求三門峽某置業(yè)公司支付逾期交房違約金。
逾期交房涉及百余戶，且雙方矛盾尖銳，極易引發(fā)群體性訴訟，因此，湖濱區(qū)人民法院多次組織調(diào)解，最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議：減免疫情期間7個月違約金。違約金計算標(biāo)準(zhǔn)由日萬分之三變更為同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率，李某某于領(lǐng)取調(diào)解書之日起10日內(nèi)交付剩余房款，違約金用于抵扣剩余房款，三門峽某置業(yè)公司6個月之內(nèi)履行交房義務(wù)。
【意義】逾期交房錢不多，但涉及人數(shù)眾多
據(jù)介紹，逾期交房、逾期登記案件雖然單個訴訟標(biāo)的小，但往往涉及同一小區(qū)眾多不特定購房者，極易造成形成群體性、關(guān)聯(lián)性訴訟，開發(fā)商一旦敗訴，極易引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。本案采用靈活的調(diào)解方法，在保障購房者得房的前提下，購房人主動放棄部分違約金，剩余違約金抵扣部分房款，同時也保障了企業(yè)的資金安全，兼顧了市場主體和消費者的雙重利益。
【案例4】 疫情期間KTV關(guān)閉，租金必須按照合同約定收取嗎？
朱某某與河南某置業(yè)公司簽訂了《商鋪租賃合同》，約定朱某某承租河南某置業(yè)公司房屋開設(shè)KTV，租期自2014年4月10日至2020年4月9日。后朱某某與常某等人達(dá)成KTV股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將KTV轉(zhuǎn)讓給常某等人經(jīng)營。因為朱某某未按合同約定交付2019年4月10日至2020年4月9日的租金，且尚欠上一年度租金113417元，河南某置業(yè)公司起訴朱某某、常某等人，主張解除租賃合同、支付租金；朱某某以房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)租、其不是受益人為由抗辯，且認(rèn)為疫情期間的相關(guān)租賃費用也不應(yīng)計算、收取。
焦作市山陽區(qū)人民法院一審判決：支持河南某置業(yè)公司解除合同及支付起訴日之前租金等訴訟請求，對于起訴日后的租金請求未予支持。焦作市中級人民法院認(rèn)為，河南某置業(yè)公司主張起訴日以后至實際房屋返還之日期間的租金，應(yīng)當(dāng)予以支持，一審未予支持不當(dāng)，應(yīng)予糾正，應(yīng)依法改判朱某某按照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)支付欠付租金至實際返還房屋時間為止；但因起訴后發(fā)生新冠肺炎疫情這一重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件，充分考慮影響本案合同履行的疫情因素，在河南省人民政府因為新冠肺炎疫情防控而啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件響應(yīng)至終止期間且KTV娛樂經(jīng)營被禁止或者限制開門經(jīng)營的時間段內(nèi)，租金按照約定租金標(biāo)準(zhǔn)的一半計算、支付。遂判決雙方解除《商鋪租賃合同》，朱某某于判決生效后十日內(nèi)返還商鋪，并保持現(xiàn)狀，支付租金583473元及滯納金71226元，并支付2019年10月10日至實際房屋返還之日期間的租金（租金標(biāo)準(zhǔn)按照每月78343元計算，但是在河南省人民政府因為新冠肺炎疫情防控而啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件響應(yīng)至終止期間而且KTV娛樂經(jīng)營被禁止或者限制開門經(jīng)營的時間段內(nèi)，租金按照每月39171元計算）。
【意義】娛樂行業(yè)受影響最嚴(yán)重，適用公平原則酌情調(diào)整租金數(shù)額
本案系涉疫情娛樂服務(wù)業(yè)租賃合同糾紛案件。娛樂服務(wù)業(yè)是受新冠疫情影響最嚴(yán)重的行業(yè)之一。二審法院辦理該案時，適用公平原則酌情調(diào)整租金數(shù)額，合理分擔(dān)疫情風(fēng)險，平衡當(dāng)事人利益，準(zhǔn)確適用法律，體現(xiàn)出司法溫情，充分發(fā)揮了司法裁判調(diào)節(jié)社會關(guān)系的作用。
【特點】防止“判一個案件，倒一個企業(yè)”，調(diào)解優(yōu)先妥善化解社會矛盾
大河報記者注意到，省高院公布的典型案例中，雖然案件進(jìn)入到了法院，但法官并非直接一判了之，而是多采取調(diào)解的方式化解矛盾。那么，涉疫情房地產(chǎn)糾紛有何特點？法院在處理此類案件時秉承哪些裁判原則？發(fā)布會結(jié)束后，河南省高級人民法院民四庭庭長周志剛接受記者專訪。
周志剛表示，面對涉疫情房地產(chǎn)案件，法院堅持調(diào)解優(yōu)先，妥善化解社會矛盾。以調(diào)解方式結(jié)案的案例貫徹“協(xié)商求同”及“平衡保護(hù)”的原則，引導(dǎo)當(dāng)事人和衷共濟(jì)、共克時艱，采取減少租金、順延還款、提供擔(dān)保等多種方式靈活解決糾紛。既保護(hù)了人民群眾的合法權(quán)益，也給企業(yè)回流資金留下了緩沖空間，可以實現(xiàn)雙方利益的最大化。
“維持租賃市場的活力就是維護(hù)穩(wěn)定的就業(yè)環(huán)境。”周志剛表示，中小微企業(yè)及個體工商戶作為活躍的市場主體，提供了大量就業(yè)崗位。疫情管控期間，部分租戶收入銳減，高額租金導(dǎo)致生活壓力驟增。部分典型案例根據(jù)公平原則依法調(diào)整租金，體現(xiàn)了對受疫情影響人民群眾的人文關(guān)懷。
為防止“判一個案件，倒一個企業(yè)”，河南高院堅持慎用查封措施，合理確定企業(yè)責(zé)任，慎重解除合同，以企業(yè)生存為底線，優(yōu)化法治營商“軟”環(huán)境，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供保障；統(tǒng)一裁判尺度，充分發(fā)揮司法裁判的規(guī)范、引導(dǎo)功能。
