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3047798688@qq.com記者丨寧曉敏 見習生丨夏路
出品丨鰲頭財經(jīng)（theSankei）
“華南五虎”之一的合生創(chuàng)展（00754.HK）猶如一頭沉睡已久的老虎，在新的掌舵者和新的市場環(huán)境下，逐漸迸發(fā)出威力。
2020年，自被二代千金朱桔榕接任后，合生創(chuàng)展一改之前保守、“小而美”的風格，逐漸顯露出對規(guī)模的渴望。
上任后，朱桔榕進行了一系列大刀闊斧的改革，各處招兵買馬引進人才、豪擲百億拿地、炒股賺快錢、拓展全國化布局、創(chuàng)新多元化業(yè)務發(fā)展……為品牌凝聚核心發(fā)展能力，只為重新回到頭部房企位置。
朱桔榕是金融專業(yè)出身，上任之后，她提出要從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的綜合性投資控股平臺公司。
不過，2020年還大放異彩，貢獻超2成利潤的投資業(yè)務，去年至今就成了拖累業(yè)績的“罪魁禍首”。今年上半年，合生創(chuàng)展集團毛利率斷崖式下滑，毛利率則由去年同期的63%下降至23%。
最新公告顯示，今年1-10月，合生創(chuàng)展及其合營公司及聯(lián)營公司的總合約銷售金額約261.94億元，較2021年同期的約363.36億元下降27.91%。
百億銷售規(guī)模還難以支撐朱桔榕想重回主流賽道的野心，合生創(chuàng)展未來的路任重道遠。
招兵買馬高歌猛進擴規(guī)模
1992年，朱孟依創(chuàng)辦合生創(chuàng)展，2004年已成為內(nèi)地首家銷售破百億的房企。
此后，由于諸多原因合生創(chuàng)展錯過了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，一直徘徊在百億規(guī)模，被同時期并稱“華南五虎”的恒大（03333.HK）、碧桂園（02007.HK）、雅居樂（03383.HK）、富力（02777.HK）遠遠地甩在了身后。
合生創(chuàng)展是一家典型的家族企業(yè)，朱孟依將半輩子的精力都傾注在了這家公司，并將女兒朱桔榕從小當作繼承人培養(yǎng)。
2020年，朱孟依正式將權(quán)杖交給朱桔榕。朱桔榕接任后，沉寂多年的合生創(chuàng)展一改往日保守低調(diào)作風，四處招兵買馬。
從龍頭房企吸納了不少高管。2021年7月，曾在凱德服務二十年的原凱德中國首席執(zhí)行官羅臻毓加盟合生創(chuàng)展，職位是聯(lián)席總裁。
凱德的核心業(yè)務是地產(chǎn)開發(fā)+資本運作，羅臻毓在任職期間，主要負責房地產(chǎn)金融業(yè)務，擅長資本運作。朱桔榕正有意讓羅臻毓去主管合生創(chuàng)展的不動產(chǎn)投資及運營業(yè)務。
今年3月8日，毛文斌正式加入合生創(chuàng)展，擔任合生創(chuàng)展廣州區(qū)域董事長。毛文斌的地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷豐富，加入合生創(chuàng)展之前在中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)（000024.SZ）、方興地產(chǎn)等都有過任職。就職龍湖期間，為這家房企在廣州區(qū)域打開局面。合生創(chuàng)展將毛文斌挖過來，主要就是想借舊改發(fā)力，做強做大廣州區(qū)域業(yè)務，納入眾多“老將”，合生創(chuàng)展的業(yè)務也逐漸向多元化鋪開。
目前，合生創(chuàng)展逐步發(fā)展為全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)生活運營商，多元業(yè)務板塊構(gòu)筑全領(lǐng)域發(fā)展，旗下地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展。
與此同時，在土地市場上開啟高歌猛進模式。2020年斥資179.6億元拿下北京4宗地塊，合計耗費179.6億元，這一金額甚至逼近合生創(chuàng)展2019年的總營業(yè)額。2021年又以326.67億元的代價，接手廣州史上最貴的舊改項目。
2021年下半年，合生創(chuàng)展先是與恒大洽談其旗下物管公司的收購事項，后又傳出對奧園健康、雅生活等房企旗下物管公司的收購意圖。雖然此后不了了之，但也足以可見朱桔榕的野心。
今年8月，合生創(chuàng)展7.9億元收購上海舊改地塊，出讓方是上海珠江投資集團有限公司。該地塊屬于上海最優(yōu)質(zhì)地段之一，且是低密度住宅，更屬于非常稀缺的房源。合生創(chuàng)展計劃將地塊發(fā)展成為40座中式別墅。
值得一提的是，公司此次交易的出讓方為朱偉航實控的上海珠江投資集團，該人士為合生創(chuàng)展時任主席朱桔榕的二哥。
朱桔榕接棒的這一年，合生創(chuàng)展提出每年業(yè)績保持30%-50%的增長率。2020年，合生創(chuàng)展銷售額為358.34億元，同比大增53.68％。2021年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)銷售額423億元，同比上升增長21.51％，按500億元銷售目標，完成率為85％，創(chuàng)下歷史新高。
從朱桔榕的履歷可以發(fā)現(xiàn)，她早在2009年就已經(jīng)進入了合生創(chuàng)展企業(yè)，期間擔任過多個崗位的重要職務。也正是這十年磨一劍的歷程，為朱桔榕奠定了扎實的基礎，讓她更懂合生創(chuàng)展，從而精準地探索到企業(yè)的發(fā)展真諦。
慢周轉(zhuǎn)“囤地”陷流動性危機
不同于房企主流的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高規(guī)模”開發(fā)模式，朱孟依奉行“高溢價、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”，主打超級大盤、高端精品，不少在售樓盤的開發(fā)周期長達十多年。
如合生旗下的駿景花園、帝景山莊等，項目開發(fā)周期均超過了十年；而珠江帝景，更是開發(fā)了超過18年。
頗為進取的擴張加上開發(fā)周期緩慢，并不利于房地產(chǎn)行業(yè)的資金流通，也推高了合生創(chuàng)展的債務。
合生創(chuàng)展2020年的負債總額也大幅上漲至2030億港元，較2019年上升57%；2021年，這一數(shù)據(jù)繼續(xù)攀升到2332億港元，同比增加14.88%。
截至2022年6月末，合生創(chuàng)展的負債總額為2155.24億港元，有息負債1035.2億港元，其中短期有息負債302.9億港元。
2022年上半年合生創(chuàng)展現(xiàn)金及銀行存款282.62億港元，同比減少22.17%；借貸金額1056.65億港元，其中一年內(nèi)到期的借款為324.41億港元。
從現(xiàn)金流上看，2021年和2022年上半年合生創(chuàng)展籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，分別為-99.27億和-123.2億元。
去年下半年以來，多數(shù)房企遭遇資金危機，使行業(yè)整體環(huán)境大受影響，合生創(chuàng)展也難逃其難，公司融資渠道遇阻，再融資壓力較大。
在外部融資環(huán)境欠佳情況下，為緩解融資壓力，國有六大行近兩日密集出手，與多家房企簽訂合作協(xié)議，達成的意向性融資總額已超過萬億元。
11月24日，建行與合生創(chuàng)展等8家房企簽署合作協(xié)議，就房地產(chǎn)金融、住房租賃業(yè)務、綜合金融服務、共同防范化解風險等方面開展全方位合作。
不務正業(yè)涉足投資致虧損
朱桔榕是金融專業(yè)出身，上任之后，她提出要從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為綜合性投資控股平臺。
由此，一家老牌地產(chǎn)公司在年輕一代的帶領(lǐng)下開始了股權(quán)投資生意。
朱桔榕的目標是：“希望未來在資本、收益和利潤結(jié)構(gòu)上，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、股權(quán)類投資能夠各占三分之一，以實現(xiàn)合生從‘雙輪驅(qū)動’到‘三足鼎立’的轉(zhuǎn)變。”
朱桔榕選擇了很多優(yōu)質(zhì)股票，中國平安、匯豐、中國移動、小米等股票，均進了她的持倉池。
2020年投資收益頗豐，初出茅廬的投資業(yè)務便創(chuàng)下了80.3億港元的收入，占營收總額的23%，并將毛利率從50%推高至64%。
“炒股有風險，投資需謹慎”。好景不長，其買入大部分公司的股價下挫明顯，合生創(chuàng)展自然也受到較大影響。
近兩年，合生創(chuàng)展集團毛利率斷崖式下滑。2021年報數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展毛利潤為131.45億港元，同比下降39.8%；毛利率從64%大幅下降至43%；歸母凈利潤為97.6億港元，同比下降28.42%，核心凈利潤同比下降62.8%。
今年上半年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)毛利約30.64億港元，同比下降約69.74%；毛利率則由去年同期的63%下降至23%。
合生創(chuàng)展解釋稱，毛利率及毛利下滑主要因同期投資業(yè)務表現(xiàn)影響所致。
被朱桔榕看作是“全新拓展領(lǐng)域取得重大突破”、“成為全新利潤增長點”的投資業(yè)務不過是曇花一現(xiàn)。
