動用房屋專項維修資金“把關(guān)難”咋破？

　　新華社南昌12月5日電　題：物業(yè)、業(yè)主各執(zhí)一詞，動用房屋專項維修資金“把關(guān)難”咋破？

　　新華社記者高皓亮、閔尊濤

　　房屋維修專項資金是房屋的“救命錢”“救急錢”，能否保證專項資金提取安全、使用順暢，關(guān)系到公眾的居住安全感與幸福感。近日，新華社記者發(fā)現(xiàn)，江西南昌盛世東方商貿(mào)城數(shù)百名業(yè)主圍繞513萬余元專項維修資金提取是否合法問題與該商貿(mào)城物業(yè)發(fā)生糾紛。

　　200名業(yè)主實(shí)名反映自己遭冒名簽字有何憑證？資金代管機(jī)構(gòu)為何一邊稱“提取手續(xù)齊全”一邊稱“真實(shí)性無法證實(shí)”？商品房專項維修資金“把關(guān)難”的困局如何打破？新華社記者就此展開調(diào)查。

　　物業(yè)公司：提取經(jīng)規(guī)定數(shù)量業(yè)主同意 業(yè)主：死人的簽名也是真的？

　　2019年6月，商貿(mào)城業(yè)主們在預(yù)備提取專項維修資金時發(fā)現(xiàn)，早在5年前，該維修資金就已被該商貿(mào)城物業(yè)服務(wù)公司提走了513萬余元。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，要提取資金必須經(jīng)占建筑物總面積、總?cè)藬?shù)“雙2/3”以上業(yè)主簽名同意。更讓業(yè)主們驚訝的是，他們確實(shí)在南昌市住房資金管理中心見到了這份同意支取的簽名文件。

　　“這里面不少簽名都有問題，我們被冒名了！”業(yè)主代表向記者一一指出簽名文件上的可疑之處：

　　——簽名有錯。抱著6本房產(chǎn)證的業(yè)主鄧洪琍，指著和房產(chǎn)證相對應(yīng)店鋪編號后的簽名說，均非自己所簽，不僅把“琍”字錯寫為“俐”，名字后的電話號碼也是錯的。還有其他一些業(yè)主名字也被寫錯。

　　——簽名有假。業(yè)主洪守紅告訴記者，他本人在商貿(mào)城有多個店鋪，但文件上對應(yīng)商鋪簽名卻是“任偉達(dá)”。同一材料上，還有的店鋪重復(fù)出現(xiàn)兩次，且前后簽名不一。以編號為K419、K420、K421、K422的四個店鋪為例，第一次出現(xiàn)時簽名為“周光輝”，第二次變成了“任偉達(dá)”。

　　——簽名中有已去世多年者。業(yè)主家屬萬麗珍反映，她的姐夫葛長銀已于2011年6月去世，但2013年12月提交給管理部門的簽字公示材料上編號K106店鋪后赫然寫著“葛長銀”的簽名。

　　截至記者發(fā)稿時，已至少有該簽名文件涉及的200名業(yè)主實(shí)名投訴商貿(mào)城物業(yè)江西世紀(jì)盛塏置業(yè)有限公司提供業(yè)主簽名不實(shí)，聲明“房管局名單不是本人簽名”。但物業(yè)公司方面稱，提取資金行為經(jīng)規(guī)定數(shù)量業(yè)主同意，符合相關(guān)程序。

　　核實(shí)：物業(yè)細(xì)節(jié)記不清 監(jiān)管真假不確定

　　簽名真?zhèn)沃疇幰殉掷m(xù)數(shù)月，至今仍無定論。

　　記者了解到，南昌市住房資金管理中心是商貿(mào)城專項維修資金的代管機(jī)構(gòu)，相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)時收到物業(yè)申請材料后，中心按規(guī)定要求物業(yè)對相關(guān)簽名材料進(jìn)行了公示，并到現(xiàn)場進(jìn)行了拍照取證。在材料公示的5個工作日內(nèi)，中心未接到業(yè)主的投訴電話。此后，中心還隨機(jī)抽取了18戶業(yè)主進(jìn)行電話回訪，他們均表示同意申請使用房屋維修基金。

　　記者就簽名真實(shí)性問題向物業(yè)服務(wù)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人求證，該負(fù)責(zé)人告訴記者，業(yè)主當(dāng)時簽了名，材料也做了公示，但對簽名具體完成時間、系業(yè)主本人還是承租商戶簽名等細(xì)節(jié)問題，均已記不清。

　　“他在電話中說他是業(yè)主，我們也很難證實(shí)他的真實(shí)身份。”南昌市住房資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人無奈地向記者表示，當(dāng)時的政策并未明確要求住房管理部門對業(yè)主進(jìn)行電話回訪。因為無法證明真?zhèn)危?dāng)前辦理相關(guān)工作時他們會要求在材料上注明由“申請維修單位及業(yè)主委員會對公示照片、業(yè)主簽名的真實(shí)性和施工單位的工程質(zhì)量承擔(dān)一切法律責(zé)任”。

　　中國政法大學(xué)法學(xué)院副院長張力稱，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，相關(guān)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)為專項維修資金提取使用“把關(guān)”的法定職責(zé)，如出現(xiàn)“把關(guān)不實(shí)”情況，即便寫上所謂“責(zé)任自負(fù)”條款也不能推卸責(zé)任。他認(rèn)為，更值得注意的是，如果當(dāng)前一些把關(guān)制度本身缺乏把關(guān)能力，出現(xiàn)制度空轉(zhuǎn)，可能會直接影響專項維修資金安全，加深業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾。

　　治理創(chuàng)新或成解決“把關(guān)難”突破口

　　多名專家告訴記者，發(fā)生在盛世東方商貿(mào)城的事件并不鮮見，房屋維修資金“把關(guān)難”問題由來已久。據(jù)北京盛延律師事務(wù)所統(tǒng)計，2014年至2018年間全國房屋專項維修基金糾紛案件數(shù)量逐年提高。當(dāng)前雖然增設(shè)了關(guān)于應(yīng)急情況下物業(yè)使用維修資金的簡易程序，但由此引發(fā)的矛盾沖突仍時有發(fā)生。

　　中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授陳華彬認(rèn)為，當(dāng)前一些制度對于確有資金使用需求的業(yè)主來說，流程復(fù)雜、操作難度大。而對于覬覦資金、心懷不軌者，又難以有效制約。“就像一把紙枷鎖，戴著麻煩，撕下反而容易，作用有限。”

　　專家認(rèn)為，新技術(shù)手段或可為破解傳統(tǒng)審核方式效率低、成本高困境帶來可能。北京德恒（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人、房地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)委員會副主任郭靂告訴記者，在北京部分小區(qū)，業(yè)主表決使用管理住宅專項維修資金，原則上已不再使用紙質(zhì)投票，而是通過業(yè)主輸入姓名和身份證號碼實(shí)名認(rèn)證過的手機(jī)APP進(jìn)行投票。

　　在深圳，業(yè)主則通過線上線下投票并行的方式來保證業(yè)主投票真實(shí)高效。在線上，業(yè)主通過“深圳市物業(yè)管理公眾服務(wù)”微信公眾號，填寫業(yè)主真實(shí)信息，進(jìn)行人臉識別并綁定房屋小區(qū)后，使用投票決策功能進(jìn)行投票。在線下，業(yè)委會和物業(yè)管理處公開放置封閉式投票箱，以便業(yè)主投遞紙質(zhì)票。考慮到部分業(yè)主年齡較大，投票可能存在困難，工作人員還將上門講解投票內(nèi)容和操作方法，協(xié)助業(yè)主行使表決權(quán)。一般由街道辦派駐的工作站、居委會、業(yè)委會、管理處及業(yè)主代表共同進(jìn)行開箱驗票、計票，保證投票的真實(shí)性、公開性和合法性。

　　陳華彬建議，強(qiáng)化技術(shù)保障手段的同時可參照部分地方將審核制改為備案制的做法，適當(dāng)簡化維修基金的使用程序，既保障資金安全，又讓“沉睡”的資金切實(shí)發(fā)揮作用。