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中原新聞網(wǎng)邯鄲訊（記者李輝）目前正值房地產(chǎn)“金九銀十”的銷售黃金期，10月8日實(shí)施的LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）房貸新政自然成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。“什么是LPR？”“新政實(shí)施后，我還款的金額有變化嗎？”“新政執(zhí)行后，對(duì)新的購(gòu)房者來(lái)說有沒有好處？”……日前，就人們最為關(guān)心的問題，記者采訪了邯鄲市幾家銀行。
新版房貸利率更加市場(chǎng)化
就目前來(lái)看，多數(shù)購(gòu)房者會(huì)采用公積金貸款和商業(yè)貸款，可以說，房貸利率的變化關(guān)系到千家萬(wàn)戶。
“此次公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整，新政主要針對(duì)的是個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款。”建行邯鄲分行住房金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理陳彬表示。
根據(jù)央行此前發(fā)布的公告，10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
在新政中，“LPR”成為關(guān)鍵詞。
其實(shí)，“LPR”就是貨幣市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。它是由具有代表性的報(bào)價(jià)行，根據(jù)本行對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算并公布的基礎(chǔ)性的貸款參考利率。“過去，個(gè)人住房貸款以央行公布的貸款基準(zhǔn)利率上浮多少個(gè)百分點(diǎn)執(zhí)行，今后LPR將取代央行公布的貸款基準(zhǔn)利率，成為貸款利率定價(jià)的主要參考基準(zhǔn)。”陳彬稱，“一直以來(lái)，貸款基準(zhǔn)利率由人民銀行不定期調(diào)整并公布。自2015年以后，貸款基準(zhǔn)利率就沒有變化。此次新政實(shí)施后，LPR每個(gè)月都有變化，但變化不會(huì)大，與以往差別不大。”
據(jù)介紹，LPR共有18家報(bào)價(jià)行，自10月8日起，每月20日（遇節(jié)假日順延）9時(shí)前，LPR報(bào)價(jià)行根據(jù)本行對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成的方式，向全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià)，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均，向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR，于當(dāng)日9時(shí)30分公布。”
據(jù)了解，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成；首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。LPR信息會(huì)定期發(fā)布在全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心和人民銀行網(wǎng)站上。
相比貸款基準(zhǔn)利率，LPR的市場(chǎng)化程度更高，更能反映市場(chǎng)供求的變化情況。據(jù)人民銀行邯鄲分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新版房貸利率更加市場(chǎng)化，各地的首套、二套加點(diǎn)下限可能會(huì)有所差異。每個(gè)銀行會(huì)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)防控情況，以及個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)等因素制定價(jià)格，未來(lái)每個(gè)人最后確定的房貸利率加點(diǎn)幅度可能都會(huì)不一樣，這也體現(xiàn)因城施策的原則。
“新老劃斷”是新貸的特點(diǎn)
決定個(gè)人還款額，貸款利率是最重要的。一般來(lái)說，房貸多在5年至30年之間，因此，許多還在還款期的客戶十分關(guān)心自己未來(lái)要執(zhí)行的還款利率。對(duì)此疑問，邯鄲多家銀行都表示，從目前已經(jīng)公布LPR加點(diǎn)利率的地區(qū)看，利率前后變化并不大，主要是計(jì)算方式有變化。
“老客戶不會(huì)受到影響。”工行邯鄲分行個(gè)貸業(yè)務(wù)部副經(jīng)理徐竹英解釋稱。據(jù)介紹，“新老劃斷”是此次利率改革中的一個(gè)特點(diǎn)，10月8日前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。10月8日起，新發(fā)放個(gè)人住房貸款采用LPR定價(jià)方式，具體以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。日前，工行首套個(gè)人入住房貸款LPR執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)比照基準(zhǔn)利率上浮15％，實(shí)際執(zhí)行利率為5.635％，與原執(zhí)行利率保持不變。
對(duì)于新老個(gè)人住房貸款定價(jià)方式有何不同？各家銀行也不盡相同。建行邯鄲分行的工作人員表示，基準(zhǔn)利率定價(jià)以人行公布的基準(zhǔn)利率、浮動(dòng)比例計(jì)算借款人的實(shí)際支付利率；LPR定價(jià)以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)計(jì)算借款人的實(shí)際支付利率。例如：在基準(zhǔn)利率定價(jià)的方式下，一筆期限為20年的個(gè)人住房貸款，經(jīng)借貸雙方協(xié)商，確定貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，當(dāng)前5年期以上基準(zhǔn)利率為4.9%，借款人實(shí)際支付利率為5.39%（4.9%*（1+10%）=5.39%）。在LPR定價(jià)的方式下，同樣的一筆個(gè)人住房貸款，經(jīng)借貸雙方協(xié)商，確定在LPR基礎(chǔ)上加55個(gè)基點(diǎn)（即0.55%），目前5年期以上LPR為4.85%，借款人實(shí)際支付利率為5.40%（4.85%+0.55%=5.40%）。
建行邯鄲分行的工作人員為記者算了一筆賬。以邯鄲為例，首套和二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加55個(gè)基點(diǎn)和105個(gè)基點(diǎn)。按照最新的5年期LPR4.85%來(lái)計(jì)算，首套和二套房貸利率下限分別為5.4%和5.9%。這一水平，與此前的“老辦法”水平基本相當(dāng)。此前，邯鄲市首套房貸利率普遍在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，二套上浮20%。以4.9%的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，上浮10%為5.39%，上浮20%為5.88%。據(jù)測(cè)算，以100萬(wàn)元25年期的首套房貸為例，采用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元；若是二套房，之前月供為6369.86元，改革后的月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。
對(duì)于每月調(diào)整LPR利率，個(gè)人還款額是不是也會(huì)每個(gè)月調(diào)整的疑問，各個(gè)銀行都表示“不會(huì)”，個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期一般為1年，也就是說，房貸利率一般按年為單位調(diào)整變化。
市民陳先生前段時(shí)間在建行邯鄲分行已經(jīng)按基準(zhǔn)利率定價(jià)申請(qǐng)了個(gè)人住房貸款，現(xiàn)在還未放款，現(xiàn)在還可以改為L(zhǎng)PR利率嗎？建行邯鄲分行相關(guān)工作人員表示，原則上如果陳先生的貸款還未審批、未與建行簽訂借款合同，可以與經(jīng)辦機(jī)構(gòu)協(xié)商重新申請(qǐng)，但具體以陳先生貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)確認(rèn)的結(jié)果為準(zhǔn)。
對(duì)于客戶已按基準(zhǔn)利率定價(jià)的房貸已經(jīng)審批通過、且送抵押，還未放款，想重新申請(qǐng)LPR，則需要咨詢經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，一般來(lái)說，應(yīng)按合同約定執(zhí)行，并不用再次申請(qǐng)LPR。客戶的貸款已經(jīng)發(fā)放，存量房貸的利率仍按原合同約定執(zhí)行。
個(gè)人可選擇的方式更多
新政對(duì)于百姓來(lái)說，可供選擇的機(jī)會(huì)更加靈活。比如，客戶個(gè)人的信貸條件、還款能力、貸款時(shí)間、選擇利率調(diào)整周期，以及各銀行之間的優(yōu)惠等差異都會(huì)成為客戶選擇貸款的因素。
“以前客戶重定價(jià)周期是每年1月1日或是放款日，現(xiàn)在新發(fā)放個(gè)人住房貸款的利率調(diào)整周期可供選擇的機(jī)會(huì)更多一些。”建行邯鄲分行住房金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理陳彬表示。新發(fā)放個(gè)人住房貸款的利率調(diào)整周期一般為1年，利率調(diào)整日期一般為“于調(diào)整年的1月1日調(diào)整”或“于起息日在調(diào)整年的對(duì)月對(duì)日調(diào)整”，也就是說，客戶可以選擇1年或2年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。具體要看客戶在借款合同中約定的利率調(diào)整周期和日期。
在實(shí)際執(zhí)行中，個(gè)人住房貸款利率將按照合同約定的重定價(jià)周期，以重定價(jià)日前一個(gè)工作日相應(yīng)期限的LPR為新的定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行定價(jià)，由于個(gè)人無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)利率的數(shù)值，一般來(lái)說，個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期多為1年。例如：一筆20年期的個(gè)人住房貸款，約定的加點(diǎn)數(shù)值為20個(gè)基點(diǎn)，參考的基準(zhǔn)為起息日前一個(gè)工作日或重定價(jià)日前一個(gè)工作日的5年期以上LPR，重定價(jià)日為每年的1月1日，若貸款在2019年10月26日發(fā)放，起息日前一個(gè)工作日的LPR為4.95%，則在10月26日至12月31日期間，貸款實(shí)際執(zhí)行利率為5.15%（4.95%+0.2%=5.15%）；若2019年12月20日5年期以上LPR為4.90%，則2020年1月1日的貸款實(shí)際執(zhí)行利率為5.10%（4.90%+0.2%=5.10%）。
新政實(shí)施后，人們選擇的機(jī)會(huì)多，差別也會(huì)有。陳彬舉例說，甲、乙兩人同時(shí)申請(qǐng)貸款，甲方10月20日貸款發(fā)放，乙方10月21日貸款發(fā)放，由于每月20日調(diào)整LPR利率，因此，兩個(gè)人還款利率就不會(huì)相同，甲方要執(zhí)行9月份的LPR利率，乙方則執(zhí)行10月份的LPR利率。
新政中，除了每家銀行可自行確定房貸利率外，客戶也可以在簽訂合同時(shí)，根據(jù)自身情況靈活確定自己是否選擇固定利率或浮動(dòng)利率的利率，或是LPR利率，一旦簽訂，將按合同執(zhí)行。
在實(shí)際操作中，選擇哪家銀行也很重要。因?yàn)槌烁縻y行定價(jià)所參考的LPR相同外，各家銀行還會(huì)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，因此可能會(huì)有所差異，在不同銀行申請(qǐng)的LPR利率會(huì)有所不同。
“雖然各銀行LPR利率具體加點(diǎn)數(shù)值不同，但也不相差多少。”陳彬說，對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款，貸款行首先會(huì)確定區(qū)域差別化信貸政策規(guī)定的加點(diǎn)下限，再綜合考慮銀行經(jīng)營(yíng)情況、借款人風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，由借貸雙方協(xié)商，確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。例如：一筆首套房的個(gè)人住房貸款加點(diǎn)下限為加30個(gè)基點(diǎn)，由借貸雙方協(xié)商一致在加點(diǎn)下限的基礎(chǔ)上加40個(gè)基點(diǎn)，則總的加點(diǎn)數(shù)值為在相應(yīng)期限LPR基礎(chǔ)上加70個(gè)基點(diǎn)。即使是優(yōu)質(zhì)客戶，優(yōu)惠最低不會(huì)低于人民銀行所規(guī)定的首套加點(diǎn)下限。
今年買房貸款呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)
對(duì)于現(xiàn)在是不是應(yīng)盡快買房？一些購(gòu)住房者顯得很淡定。齊先生認(rèn)為，房貸利率可能在短期內(nèi)略有上升，但這種上升的幅度在短期內(nèi)可以說非常小。
恰巧的是，目前正值樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”階段，邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)有所升溫。據(jù)建行邯鄲分行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，截止到10月10日，全市近8000戶居民申請(qǐng)建行邯鄲分行的人個(gè)住房貸款業(yè)務(wù)，而去年同期有近6000戶申請(qǐng)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。而工行邯鄲分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字也大體相同，都是呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
與此同時(shí)，房企繼續(xù)加快了入市的步伐，在“金九銀十”的浪潮下，全市供應(yīng)量及成交量均穩(wěn)步上升，預(yù)計(jì)10月份樓市將持續(xù)保持穩(wěn)中有增的趨勢(shì)。
據(jù)中國(guó)證券報(bào)，從一線城市的情況來(lái)看，盡管國(guó)慶期間人氣不旺，但地產(chǎn)商和銷售中介機(jī)構(gòu)仍通過一系列活動(dòng)積極“蓄客”，全力沖刺四季度。房企人士表示，目前邯鄲的房項(xiàng)目中，除個(gè)別項(xiàng)目外，不少項(xiàng)目都能有折扣優(yōu)惠，在四季度沖全年銷量的壓力下，房?jī)r(jià)還會(huì)有一定優(yōu)惠。
