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春光小區(qū)用維修基金對屋頂防水進行改造。（資料圖）
中原新聞網邯鄲訊（記者張紅軍）邯鄲房地產市場在經歷了崛起時代、黃金時代之后，就如有嬰兒潮后必有老齡化一樣，未來對于“住房養(yǎng)老”的需求必然會愈發(fā)提高，住宅專項維修基金能夠應對嗎？哪些狀況可以用？用起來難不難？
近日，記者帶著疑問走訪了邯鄲市房管局及主城區(qū)部分小區(qū)物業(yè)管理者和業(yè)主。
專項維修基金總額近20億元
“外墻脫落、樓頂漏水、路燈壞了……這些與百姓生活休戚相關的事項，如果沒有維修基金很難得到及時維護。”邯鄲市住房保障和房產管理局維修資金管理中心負責人告訴記者。住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。維修主要包含住宅的基礎，承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施和設備包括電梯、天線、照明、消
防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋。該基金由每家每戶購房時交納。
長期以來，住宅專項維修資金都是由房屋開發(fā)企業(yè)代收代繳的，常常出現被挪用的現象。2015年，邯鄲市試點實行住宅維修資金由購房者自主繳納，未經繳存人委托，開發(fā)建設單位不得代收維修資金。繳費標準由原來的合同房款的2%，改為配備電梯的按照建筑面積每平方米120元繳存，不配備電梯按照建筑面積每平方米70元繳存；所有權非全體業(yè)主所有的地下室、專用車庫按照建筑面積每平方米70元繳存。以100平方米高層電梯房舉例，維修基金需繳12000元，一棟30層住宅，一梯四戶的話，單棟樓物業(yè)維修基金就達百余萬元。
老舊小區(qū)是否可以繳納維修基金呢？“當然可以，我們也大力支持，其實,最需要維修的恰恰是這些老舊
小區(qū)。”市房管局相關負責人稱，按《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造費用，由業(yè)主按照其擁有的物業(yè)建筑面積比例分攤。但現狀是‘眾口難調’，邯鄲許多老舊小區(qū)沒有找到合適的繳存控制節(jié)點，多處在自我管理狀態(tài)。”
“費用分攤，難！我們這種舊樓沒有專項維修基金，每次出現問題都讓人頭痛。有的人家不開門、有的租住戶不簽字、有的說事不關己……商討一個維修方案，材料、施工選擇每次都有意見，業(yè)主們對建筑物共有部分承擔義務的意識欠缺，到最后只能‘各掃門前雪’。”和平路一老小區(qū)的業(yè)委會負責人表示。
記者從市房管局了解到，目前，整個邯鄲專項維修基金登記錄入18萬戶，總金額已近20億元。“這些數據只涉及2000年之后的項目，近年來，邯鄲市維修基金總額持續(xù)穩(wěn)定增長，形勢良好。”
維修基金怎么用？
前段時間，叢臺區(qū)家和小區(qū)、融富中心小區(qū)相繼出現電梯突然下墜問題，引發(fā)大家對維修基金使用的討論。公共維修基金如何申請？
據叢臺區(qū)房管局物業(yè)管理處工作人員介紹，目前維修資金的審批權限已下放到各縣（市區(qū)），首先由物業(yè)公司（無物業(yè)服務企業(yè)的由相關業(yè)主）提出使用建議，要根據維修和更新、改造項目提出使用方案（包括維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、施工單位等基本情況）；然后，遞交業(yè)主同意使用維修資金的決議（專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關總人數三分之二以上業(yè)主）和業(yè)主會議授權書，經審核后由主管部門委托第三方審價，最后經核實撥付維修費用。
據介紹，如果業(yè)主遇到這類緊急情況，可以走綠色通道加急提取住宅專項維修資金，主要包括6種情況：房屋防水損壞造成滲漏；消防系統出現功能障礙、消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；樓梯單側外立面五分之一以上有脫落危險的；高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；電梯故障危及人身安全的。
“前段時間的管道維修施工很規(guī)范，也挺及時的，我終于感受到專項維修基金的好處了！”春風小區(qū)業(yè)主張先生說。據邯鄲市友誠物業(yè)服務有限公司負責人介紹，春風小區(qū)已經使用維修基金進行了監(jiān)控改造、小水管道維修改造、消防管道維修。“申報周期過長，應急使用維修基金的‘綠色通道’不好審核通過，而且仍要求‘雙三分之二’，希望有關部門能進一步優(yōu)化辦事程序，讓這項惠民措施落地生根。”
“據我所知，目前各個小區(qū)能夠申請下來專項維修基金的很少，‘雙三分之二’太難了！”一位物業(yè)公司高管告訴記者，小區(qū)規(guī)模小的還好說一些，如今大型社區(qū)根本操作不下來，加上部分業(yè)主多數覺得與己無關，同時擔心物業(yè)打著幌子私用這筆錢，很抵觸，導致幾次公共維修費用支出都沒能申請到，索性也就沒人再指望這筆錢了。”
記者走訪了廣泰、春風、春光、麗都花園、叢臺花園、龍湖御景等多個主城區(qū)小區(qū)，不少親身參與過物業(yè)專項維修資金申請的物業(yè)負責人都表示，申請物業(yè)專項維修資金，最難的就是“雙三分之二”的業(yè)主同意這條件。一些獨幢的小區(qū)還好，如果是幾千戶的小區(qū)，這個工作量可想而知了。不僅申請時間漫長，難度也呈幾何增加。
“是很麻煩。但如果小區(qū)提供的資料齊全，申請基金使用也會相對快些，一般15個工作日，錢就能撥付到位。”市房管局一位工作人員介紹，“雙三分之二”其實并不是指一次性投票，“比如某小區(qū)車庫通道及車棚陽光板安裝，下水管改造及地面、臺階加高工程，涉及整個小區(qū)公共部位維修，第一次公示投票沒有達到要求，可以補充投票，最后超過‘雙三分之二’，該申請還是可以通過的。”
據介紹，今年，全市支出物業(yè)維修基金涉及70余個項目，屋頂防水、墻面、監(jiān)控、電梯、消防設施的維修是主要支出大類。
“如果一棟樓里的公共水管，或者電梯需要維修，不涉及其他樓業(yè)主的利益，就可以由這一棟業(yè)主進行表決，通過之后只提取這部分業(yè)主的專項維修基金，而其他業(yè)主不用花錢也不用表決，情況就會好辦得多。”邯鄲市一位從事物業(yè)管理十余年的管理者建議。
