買房后遇房內(nèi)老人拒絕搬離，法院為何判業(yè)主無法享有居住權(quán)

　　浙江嘉興的顧某購買二手房過戶后，因房內(nèi)原房東費某的父母拒絕搬離，起訴前房東趙某要求立即交付該房產(chǎn)，并支付相應(yīng)違約金，卻被法院駁回全部訴訟請求。

　　澎湃新聞（www.thepaper.cn）5月30日從嘉興南湖區(qū)法院獲悉，因法律優(yōu)先保護兩位老人在該房屋上早已建立的居住權(quán)益，法院判決業(yè)主顧某無法享有該房屋的居住權(quán)益，兩位老人有權(quán)拒絕騰退。

　　一審判決后，顧某不服提起上訴，近日二審法院維持原判。

　　1998年，費大爺和他的女兒共同出資買下涉事房屋，費大爺出資三分之二，其女費某出資三分之一，房屋登記在費某名下，2008年3月，雙方簽署協(xié)議，約定兩位老人任一方健在都有權(quán)居住在該房屋內(nèi)，也不能擅自將該房屋出售。2019年5月，費某未經(jīng)父母同意，將該房屋售予趙某，趙某購房時即知情屋內(nèi)有老人長期居住，同意費某返租，并按照費大爺夫婦繼續(xù)占有的狀態(tài)完成了房屋的交付。2021年4月，趙某又將房子賣給顧某，顧某面臨“買了房卻拿不到房”的尷尬，就起訴前房東趙某要求立即交付房屋并支付相應(yīng)違約金。交易時，顧某也獲知房屋內(nèi)有人居住，但未前往房屋內(nèi)查看，只聽信費某能到期騰退一面之詞，就與趙某簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。

　　法官認為，費某擅自處分房產(chǎn)的行為，侵害了父母對房屋的居住權(quán)益，構(gòu)成了違約。而買房人顧某與趙某的買賣合同，以及趙某與費某之間的租賃合同雖合法有效，但趙某與顧某的合同未盡足夠的注意義務(wù)，購買了所有權(quán)受限的房屋。按照法律優(yōu)先保護早已建立在該房屋上的居住權(quán)益，顧某不能實際占有使用該房屋。但是在合同無法繼續(xù)履行的情況下，顧某可以通過解除合同、賠償損失等方式尋求救濟。

　　案件審理過程中，承辦法官曾征求費大爺夫婦的意見，費大爺堅持要求繼續(xù)維持現(xiàn)有的住房狀況，不同意搬離。法院審理后認為，案涉房屋是費大爺夫婦的唯一住所，兩位老人對于房屋享有基本居住權(quán)益，此權(quán)益屬于人身性權(quán)益的范疇，應(yīng)優(yōu)于財產(chǎn)性權(quán)益予以保護。且兩位老人已年過八旬，若判決騰退會對其基本生活權(quán)益帶來較大影響，因此有權(quán)拒絕騰退。

　　法官表示，“老有所居”是法院運用審判職能保障民生的重要議題。《民法典》專門規(guī)定居住權(quán)制度，將居住權(quán)作為一種新型的用益物權(quán)。本案判決從保護弱勢群體的權(quán)益出發(fā)，充分發(fā)揮了居住權(quán)扶弱、施惠的社會保障功能。