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3047798688@qq.com近日，市民藺女士給邯報融媒體記者打電話，反映叢臺區(qū)新興大街祥云閣小區(qū)物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，在電梯安裝讀卡設備，強制使用電梯卡，并通過業(yè)主簽字領(lǐng)卡的形式發(fā)放電梯卡。藺女士說，很多業(yè)主對安裝電梯卡設備一事并不同意。在住戶領(lǐng)取電梯卡后，將物業(yè)費與電梯卡激活進行捆綁，未交物業(yè)費的業(yè)主電梯卡不能使用，業(yè)主只能選擇接受？
無獨有偶，市民宋先生也向記者反映，7月20日上午，他在家里洗浴，突然遇到停電、停水。宋先生到小區(qū)物業(yè)詢問原因，物業(yè)公司工作人員告訴他，是因他拖欠物業(yè)管理費，所以被停水、斷電。宋先生與物業(yè)公司交涉無果后，找到法律咨詢處，要求通過訴訟程序解決反映的問題。
很長時間以來，業(yè)主與物業(yè)之間矛盾主要集中在物業(yè)費交納上。物業(yè)公司認為，業(yè)主交費應當應分，是一種必須的義務；而業(yè)主則認為，這該是服務費，交費與服務是對應關(guān)系，服務不好我就不交。物業(yè)公司為了收物業(yè)費，便會以停電停水等方式“卡脖子”，久而久之，就形成了互相傷害的僵局。
今年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》。民法典第944條第3款規(guī)定：物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。對這一規(guī)定，市民有何看法？遭遇強制斷水斷電，業(yè)主應當如何維護自身權(quán)利？
律師現(xiàn)身說法：
針對此類現(xiàn)象，記者聯(lián)系了我市十力律師事務所楊律師。他說，物業(yè)與業(yè)主本身就是一對“冤家”，處理好這對關(guān)系十分棘手。單就業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)停水停電的問題，他談了看法并根據(jù)司法解釋進行了解說。
他表示，像市民宋先生的遭遇，物業(yè)公司并非供電、供水部門，無權(quán)以任何理由對業(yè)主采取停電停水措施，否則就構(gòu)成侵權(quán)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第45條的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”即業(yè)主使用的水電的合同主體為自來水公司和供電公司，涉及不同的合同當事人，業(yè)主如已向供水、供電公司繳納了相應的費用，物業(yè)公司則無權(quán)擅自中斷對業(yè)主供水、供電。《中華人民共和國民法典》明確禁止物業(yè)通過斷水斷電的方式催交物業(yè)費。
楊律師也是市民宋先生的糾紛調(diào)解具體經(jīng)辦人。他告訴記者，本案經(jīng)法律咨詢處調(diào)解，雙方互諒互讓、達成和解，物業(yè)公司明白了自己的過錯，保證以后不會再用這種措施催交物業(yè)費了。
據(jù)此，楊律師建議，若物業(yè)公司以斷水斷電的方式威逼催收業(yè)主拖欠的物業(yè)費，有侵害業(yè)主權(quán)益的違規(guī)違法行為的，雙方可以先協(xié)商處理。若協(xié)商不成，業(yè)主可以向供水供電公司或相關(guān)政府部門投訴。如果依然未能解決問題，業(yè)主可以依法維權(quán)，追究物業(yè)的責任，要求物業(yè)馬上恢復供水供電及賠償相應的損失。“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”規(guī)定的出臺，為業(yè)主與物業(yè)矛盾的緩解或解決提供了法律依據(jù)。
業(yè)主如何維權(quán)：
生活中，部分業(yè)主因不滿物業(yè)的服務質(zhì)量或其他原因而延緩或拒絕繳納物業(yè)費。有一些物業(yè)公司采取斷水斷電的方式向業(yè)主催交物業(yè)費，并要求繳納滯納金。針對業(yè)主面臨的物業(yè)斷水斷電斷燃氣等暴力催收物業(yè)費情形，十力律師事務所楊律師表示：業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務合同》，在享受物業(yè)公司提供的物業(yè)服務的同時，負有按照合同約定向物業(yè)公司支付物業(yè)費的金錢給付義務。現(xiàn)實生活中，真遇到類似的情況后，物業(yè)公司在面臨業(yè)主違反《物業(yè)合同約定》，逾期支付、拒絕支付合同約定的物業(yè)費時，可以催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費；經(jīng)過合理期限后，也可以提起訴訟或申請仲裁。但是物業(yè)公司作為服務單位，不得采取暴力催收的手段，不得采取斷水、斷電、斷暖氣、斷天然氣等影響業(yè)主正常生活的措施來催收物業(yè)費。
業(yè)主在遭遇物業(yè)違法斷水斷電時，應當及時報警處理，并通過出警記錄、詢問筆錄等完成取證；業(yè)主在遭遇物業(yè)暴力催收時，可以向物業(yè)管理主管部門、街道辦、居委會等反映問題，制止物業(yè)公司的違法行為；業(yè)主應當及時成立業(yè)主大會，以業(yè)主大會的形式與物業(yè)公司對話，保障業(yè)主權(quán)利；在面臨物業(yè)公司不作為、服務不到位時，也可以通過業(yè)主大會罷免物業(yè)，選舉新的物業(yè)。同時《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日實施）第944條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。新規(guī)的出臺，為業(yè)主提供了確實可行的法律依據(jù)。
邯報融媒體記者 李治勇
