小區(qū)公共設(shè)施，“東家”“管家”誰(shuí)當(dāng)家？

　　編者按：

　　業(yè)主要綠地，物業(yè)建車位；住戶的電梯，廣告費(fèi)歸誰(shuí)；小區(qū)的道路，物業(yè)不讓走……發(fā)生在小區(qū)里一系列矛盾，讓不少業(yè)主疑惑，小區(qū)到底是業(yè)主說(shuō)了算，還是物業(yè)說(shuō)了算？連日來(lái)，記者接到不少讀者電話，反映自家小區(qū)物業(yè)的一些行為破壞了小區(qū)內(nèi)部公共設(shè)施的公共性，給業(yè)主帶來(lái)不少困惑和煩惱。記者就此進(jìn)行了采訪。

　　物業(yè)公司是受小區(qū)委托，在特定范圍內(nèi)為業(yè)主提供有償服務(wù)的企業(yè)。近年來(lái)，城市新建小區(qū)數(shù)量越來(lái)越多，業(yè)主們對(duì)物業(yè)的要求也越來(lái)越細(xì)致。但由于物業(yè)公司服務(wù)水準(zhǔn)參差不齊，由之產(chǎn)生的矛盾也越來(lái)越多。

　　有人說(shuō)，買房就是買物業(yè)。這也不無(wú)道理，如果管理小區(qū)的物業(yè)公司服務(wù)不佳，不僅會(huì)破壞了物業(yè)行業(yè)本身為業(yè)主服務(wù)的基準(zhǔn)，還會(huì)給業(yè)主帶來(lái)很多糟心的體驗(yàn)。近日，記者接到群眾電話，就說(shuō)到了自家小區(qū)物業(yè)的一些行為，破壞了小區(qū)內(nèi)部公共設(shè)施的公共性，給業(yè)主帶來(lái)不少煩惱。

　　業(yè)主有苦要訴

　　家住館陶縣幸福小區(qū)的姚先生告訴記者，自家小區(qū)的物業(yè)公司在更換期間，把小區(qū)的公共綠化區(qū)用混凝土澆筑硬化成車位，“我們都不知道硬化是怎么上報(bào)的，其間也沒有任何公示行為，最開始想變成公共車位也算好事，就沒有多提，但是后來(lái)物業(yè)再以每個(gè)車位每年租金800元收費(fèi)租給業(yè)主，如果不繳費(fèi)，業(yè)主的車輛都不讓進(jìn)小區(qū)。”

　　隨后，記者來(lái)到該小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查看。在走訪中，家住該小區(qū)的李先生也向記者反映了這一問題。李先生說(shuō)：“最開始出租車位的時(shí)候，業(yè)主都不同意，相互之間矛盾重重，物業(yè)雇傭保安阻攔業(yè)主回家，說(shuō)小區(qū)內(nèi)維護(hù)，業(yè)主暫時(shí)不讓通行，為這個(gè)事我們還報(bào)過警。今年逐漸降低租車位費(fèi)，從800元降到600元，再降到300多元，最后停車費(fèi)也沒收成，變成了每戶每輛車每年100元的門禁卡收取費(fèi)用。停車位也沒有正規(guī)管理，誰(shuí)先占上了就是誰(shuí)的位置，那當(dāng)初鏟除綠化還有什么意義？”

　　無(wú)獨(dú)有偶，家住我市興華街道的劉先生，也遇上了小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施被占的情況。劉先生表示，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的道路是雙車道，可是消防通道被物業(yè)用石頭墩子占用，強(qiáng)行變成了單車道，早晚高峰的時(shí)候，小區(qū)內(nèi)車輛多，單車道無(wú)法滿足居民行車要求，“早晚高峰，小區(qū)內(nèi)車輛根本沒法通行，拐彎的地方只能一次通行一輛車，雙向會(huì)車怎么辦啊，一堵就是一串，連倒車的空間都沒有。”

　　同時(shí)，劉先生還告訴記者，小區(qū)內(nèi)的電梯里張貼了很多廣告，“一個(gè)電梯間里有六個(gè)廣告，我們也不是不理解，但是張貼廣告從來(lái)沒給業(yè)主公示過，我們也不知道這部分收益都花到哪里了，公攤面積內(nèi)的經(jīng)營(yíng)方式難道不需要經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或者小區(qū)過半業(yè)主同意的嗎？為這個(gè)事我們也找過物業(yè)，但是最終也不了了之。”

　　物業(yè)有話要說(shuō)

　　公共設(shè)施的使用物業(yè)說(shuō)了算嗎？帶著這個(gè)問題，記者聯(lián)系了相關(guān)小區(qū)的物業(yè)公司，但始終未能聯(lián)系上主管幸福小區(qū)的藍(lán)祥物業(yè)公司，好在我們同興華街道物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系，并就居民反映的問題進(jìn)行詢問。

　　該負(fù)責(zé)人告訴記者，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路放置石墩實(shí)際上是一個(gè)無(wú)奈的選擇，“小區(qū)內(nèi)人多車多，我們也想讓居民順利通行，可是消防通道的首要職責(zé)是保證消防、救護(hù)車輛能夠順利進(jìn)入，但是小區(qū)內(nèi)停車位實(shí)在太少了，有些車輛在消防通道上?？浚€因?yàn)檫@件事，耽誤過消防工作。”

　　該負(fù)責(zé)人向記者展示了相關(guān)記錄，“去年7月份的時(shí)候，小區(qū)內(nèi)有一次失火，消防車被卡在消防通道前過不去，我們聯(lián)系了堵住道路的車輛，卻被對(duì)方當(dāng)場(chǎng)回絕，后來(lái)消防員還是跑步進(jìn)入的。這之后，我們就把消防通道用石墩占上一部分，保證下次有應(yīng)急車輛進(jìn)入的時(shí)候，移開墩子就能進(jìn)入，但實(shí)際上因?yàn)檫@種事耽誤了居民正常出行，我們也感到很抱歉，可是我們也沒什么特別好的解決辦法。”

　　而針對(duì)小區(qū)內(nèi)張貼廣告的事宜，他們則表示，這件事是本身工作的疏忽，廣告位張貼的確沒有征得業(yè)主同意。

　　聽聽法條怎么講

　　嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，利用小區(qū)公共設(shè)施做買賣的行為，都有違法之嫌。《物權(quán)法》明確規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)”，“業(yè)主對(duì)專有部分以外的共同部分的權(quán)利包括兩部分內(nèi)容，即共有和共同管理的權(quán)利”。最高人民法院則在《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中進(jìn)一步明確了“共有部分”，即建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分屬于共有部分。

　　根據(jù)剛問世的《民法典》，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地，屬于業(yè)主共有，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

　　如何化解？不妨看看別人家的小區(qū)

　　11月14日，河南省鄭州市某小區(qū)內(nèi)業(yè)主排近百米長(zhǎng)隊(duì)領(lǐng)取福利，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將部分公共收益110000元購(gòu)買商品作為福利發(fā)放給小區(qū)業(yè)主，獲得全體業(yè)主點(diǎn)贊。

　　該小區(qū)本次發(fā)放福利的資金主要來(lái)源于小區(qū)公共區(qū)域的收益，包括公共部分廣告收益和公共停車位的租金。小區(qū)居民憑借房產(chǎn)證和戶主身份證就能領(lǐng)取價(jià)值109元（含5升葵花籽油、十斤面粉和十斤大米）的福利大禮包。

　　記者手記

　　物業(yè)和業(yè)主之間，本應(yīng)如一家人一般和睦相處，但目前來(lái)看，記者的確發(fā)現(xiàn)雙方之間矛盾重重。但矛盾是可以調(diào)和的，問題是可以解決的，希望業(yè)主和物業(yè)之間能夠達(dá)成一致，和睦共處。在《民法典》即將實(shí)施之際，雙方都需要各盡自己的職責(zé)，構(gòu)建和諧小區(qū)及幸福家園。

　　邯報(bào)融媒體記者 王安 文/影