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3047798688@qq.com《鶴壁市加快解決不動產登記歷史遺留問題》的通知
為妥善解決鶴壁市市轄區范圍內國有建設用地上不動產登記遇到的諸多政策性難題，進一步加快解決不動產登記工作中的各類歷史遺留問題，近日，鶴壁市政府下發了《關于進一步解決市轄區國有建設用地上不動產登記有關遺留問題的通知》（鶴政辦〔2020〕27號）文件，旨在解決轄區內國有建設用地上已建成的不動產，因土地、規劃、建設、消防等手續不全、違法建設以及土地使用權人與建設單位主體不一致或者主體缺失等原因，無法辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的已列入問題樓盤的項目等人民群眾關注的熱點、難點問題。
《通知》對于權利人在申請不動產首次登記過程中存在的申請主體無法履行申請義務、無土地使用權證、無竣工備案證書、涉及消防驗收問題、涉及超越開發邊界問題、無建設工程符合規劃有關資料的六大類歷史遺留問題以及對竣工規劃核實、工業類項目等有關問題，分別制定了詳細的具體操作辦法和明確界定,指導各部門依法、依規加快辦理相關業務,使解決不動產歷史遺留問題的惠民政策盡快落地、落實。
《通知》要求政府有關部門，一是建立機制，形成合力。各區政府（管委）要成立由一名區領導牽頭的工作專班，組織對轄區內問題樓盤項目進行規劃核實和集中驗收，認真解決市轄區國有建設用地上不動產登記有關遺留問題。二是強化監管，嚴格把關。建立長效監管機制，要以本次解決不動產遺留問題為契機，強化執法力度，杜絕類似問題重復發生。三是部門聯動，聯合懲戒。確保追繳、處罰、整改到位，避免國有資產流失。
《通知》指出，為切實維護自然資源管理秩序及社會和諧穩定，保護不動產權利人的合法權益，按照“尊重歷史、以民為本”、“統籌兼顧，分類處理”、“證繳分離、證罰分離、平行辦理”的原則，到明年6月份以前，基本解決鶴壁市不動產登記歷史遺留問題，切實把人民群眾關注的利益問題放在首位，有效化解社會矛盾，促進社會和諧。
針對物業企業服務的項目，存在久拖未決上述情況，請及時與項目開發單位或業主委員會協商，積極配合處理遺留問題，促使企業健康持續發展。
附件
鶴壁市人民政府辦公室關于進一步解決市轄區國有建設用地上不動產登記有關遺留問題的通知。
鶴政辦〔2020〕27號
各區人民政府，市人民政府有關部門，各有關單位：
為妥善解決鶴壁市市轄區范圍內國有建設用地上不動產登記遇到的諸多政策性難題，進一步加快解決不動產登記工作中的各類歷史遺留問題，切實維護不動產權利人的合法權益，維護自然資源管理秩序及社會和諧穩定，在《鶴壁市人民政府關于化解國有建設用地上不動產登記有關歷史遺留問題的意見》（鶴政〔2019〕4號）基礎上，結合鶴壁市實際，通知如下：
一、適用范圍
市轄區（包括淇濱區、山城區、鶴山區、開發區、寶山經開區、城鄉一體化示范區，以及原屬于浚縣、淇縣現區劃已調整到以上各區的區域）國有建設用地上已建成的不動產，因土地、規劃、建設、消防等手續不全、違法建設以及土地使用權人與建設單位（個人）主體不一致或者主體缺失等原因，無法辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的已列入問題樓盤的項目和市轄區有關工業項目。
二、解決原則
（一）尊重歷史、以民為本。堅持實事求是、尊重歷史、以民為本，切實把人民群眾的利益放在首位，努力化解社會矛盾，有效推進社會和諧。
（二）統籌兼顧，分類處理。堅持依法依規、以人為本、分類處置，把群眾急需解決的不動產登記問題分類，積極尋求妥善的處理方法。
（三）證繳分離、證罰分離、平行辦理。在啟動追繳權和整改處罰的同時，不動產登記機構依據市城市管理、自然資源規劃、稅務、人防等部門出具的受理立案材料、相關稅費追繳通知書后平行辦理不動產登記手續。
三、不動產登記有關問題
對于權利人在申請不動產首次登記過程中存在相關歷史遺留問題的，按以下情況分別辦理：
（一）申請主體無法履行申請義務的
對符合不動產登記申請條件，要件齊全的，在購房人要求辦理首次登記或者首次轉移登記時，原開發建設單位已辦理注銷且無承繼單位的、原開發建設單位營業執照已吊銷或無正當理由拒不履行申請義務的、聯系不到原開發建設單位的，由項目所在地區政府（管委）在市級以上報刊登報催告其履行申請義務，公告15個工作日原開發建設單位未聯系項目所在地區政府（管委）的，項目所在地區政府（管委）直接授權辦事處（鄉鎮政府）代為申請。
土地權屬來源有關資料、建設工程符合規劃的有關資料、房屋已經竣工的證明等資料載明的主體不一致，雙方具結后辦理為土地使用權人的，申請人提供稅務部門出具的完稅憑證或者免稅證明后，不動產登記機構直接辦理首次登記。按照雙方具結結果辦理為建設單位或者個人的，先辦理土地相關手續。
（二）無土地使用權證的
申請人能提供或者不動產登記機構能查詢到土地權屬來源文件的，不動產登記機構可按照土地權屬來源文件批準的內容進行登記。需進行權籍調查的，權籍調查部門在權籍調查后應予以公告，公告無異議或者異議不成立的，按照權籍調查的結果和土地權屬來源文件批準內容進行登記。權屬來源文件沒有載明批準用途的，按實際用途進行登記。
（三）無竣工備案證書的
因歷史原因無法進行竣工驗收的房屋，由開發建設單位委托具有相應資質的房屋安全鑒定機構對房屋安全狀況進行鑒定。申請人持房屋安全鑒定報告向不動產登記機構申請登記。
（四）涉及消防驗收問題的
未取得《建設工程消防驗收合格意見書》的非特殊類其他建設工程，可憑具備一級或二級資質的第三方專業機構出具的《建筑工程消防設施檢測合格報告》辦理不動產首次登記。特殊類建設工程項目住房城鄉建設部門應簡化手續，依據質量監督部門出具的質量監督報告或由開發建設單位委托具有相應資質的房屋安全鑒定機構出具的安全鑒定報告以及審圖機構技術審查消防設計合格的施工圖紙組織消防驗收，驗收合格并出具《建設工程消防驗收合格意見書》后，辦理不動產登記。
（五）涉及超越開發邊界問題的
申請不動產首次登記時存在超出用地范圍，占用其他權利人宗地的問題，宗地建筑總面積符合《土地出讓合同》約定，開發建設單位和被占用權利人有合同約定的，由開發建設單位提供相關證明材料；無合同約定，須由被占用土地權利人出具知悉權利被侵占并同意維持現狀的證明，按建筑物未越界部分所在宗地落宗。
對建筑物、構筑物超出用地范圍占用道路、綠地，經相關執法部門依法處理，按照“證罰分離、平行辦理”原則處理，不動產登記機構按照現狀辦理不動產登記，登記時按建筑物未越界部分所在宗地落宗。
（六）無建設工程符合規劃有關資料的
無建設工程符合規劃有關資料的，由項目所在地區政府（管委）向不動產登記機構出具屬于規劃遺留問題的證明后按以下情況分別處理：
1．對2007年12月31日前已取得《建設工程規劃許可證》的建設項目，不動產登記機構依據竣工驗收合格材料直接為建設單位按現狀辦理不動產首次登記；對于不符合規劃許可的建設項目，按照“證罰分離、平行辦理”的原則，由市城市管理部門依法依規進行處理。不動產登記機構憑市城市管理部門出具的受理立案材料按現狀辦理不動產首次登記，不再收取符合規劃的資料。
2．對2008年1月1日后取得《建設工程規劃許可證》的建設項目，按照本通知第四部分相關規定進行規劃核實；不符合規劃的，按照“證罰分離、平行辦理”的原則，由市城市管理部門依法依規進行處理。不動產登記機構憑市城市管理部門出具的受理立案材料、工程竣工驗收（或安全鑒定）和消防驗收手續，按現狀辦理不動產首次登記，不再收取符合規劃的資料。
3．未取得《建設工程規劃許可證》的建筑部分，由市城市管理部門自收到不動產登記申請之日起10個工作日內出具建筑物是否予以拆除的書面意見，不予以拆除的，不動產登記機構憑城市管理部門出具的不予以拆除的書面意見，及工程竣工驗收（或安全鑒定）和消防驗收手續，按原規劃審批內容直接辦理不動產首次登記，不再收取符合規劃的資料。
4．以劃撥方式取得土地，項目建筑物主體已建成，但因各種歷史原因未辦理規劃、建設手續的項目，按照“證罰分離、平行辦理”的原則，由市城市管理部門依法依規進行處理。不動產登記機構憑市城市管理部門出具的受理立案材料、工程竣工驗收（或安全鑒定）和消防驗收手續，按現狀辦理不動產首次登記，不再收取符合規劃的資料。
四、竣工規劃核實有關問題
（一）規劃核實一般應當按照核定的建設用地范圍整體進行，特殊情況需要分期核實的，建設單位應向自然資源規劃部門提交分期核實方案，公共服務設施為獨立建筑的應先期進行核實，公共服務設施與其他建筑一體的應隨本體建筑同步核實。
分期核實的建設項目，在最后一期核實時，應當對整體指標進行計算、審核。
部分建筑已辦理不動產登記的建設項目，對已確權的單體建筑按照其確權登記的建筑面積納入地塊容積率統一核算。
（二）核實時各項技術指標的核算應當以建設項目總平圖審定時所依據的規范為準，后期調整的按調整時所依據的規范進行核實。
（三）建設項目超用地范圍進行建設的，不予通過規劃核實，建設單位應自行整改。
（四）消防通道數量、位置與規劃許可基本一致，寬度、高度滿足消防要求，可予通過規劃核實。
（五）小區出入口、地下車庫出入口數量、位置與規劃許可基本一致，可予通過規劃核實。
（六）小區內部主要車行道路走向、寬度與審批內容基本一致，可予通過規劃核實。
（七）建（構）筑物的外觀效果與審批內容基本一致，可予通過規劃核實。
（八）容積率：建設單位在申請規劃核實前，應委托具備資質的測繪部門對建筑面積進行現場測繪，自然資源規劃部門依據測繪成果核實建設工程建成后的容積率指標。對于國有土地使用權出讓合同設定容積率上限的地塊，土地使用者在建設過程中存在超過建設工程規劃許可證許可面積建設行為或經規劃核實認定超出建設工程規劃許可證許可面積的，按下列方式處理：
1．因非違法建設行為造成測繪面積與《建設工程規劃許可證》許可面積存在誤差的，且符合規劃條件約定的容積率，尚可采取改正措施或未造成嚴重影響的，可以辦理竣工規劃核實；
2．超過國有土地使用權出讓合同約定的容積率的，按照《中華人民共和國城鄉規劃法》和《建設用地容積率管理辦法》有關規定執行。
（九）公共服務設施按分類許可內容進行核實，現狀位置與規劃許可一致，實測建筑面積減少不大于規劃許可面積的3%，可予通過規劃核實。
（十）機動車車位數減少數量不大于許可總數量的5%，可予通過規劃核實。
（十一）單體建筑降層或少建的，可予通過規劃核實。核實之后續建的，按違法建設處理。
（十二）建筑物退線誤差不超過±0.5米，可予通過規劃核實。
（十三）建筑物平面尺寸誤差在規劃許可尺寸的±2%以內，可予通過規劃核實。
（十四）關于建筑位移，主要控制點的東西坐標誤差在0.5米以內，南北坐標誤差在0.5米以內，且滿足日照間距及消防要求的，可予通過規劃核實。
（十五）建筑高度允許誤差：24米（含）以下建筑控制在±0.3米以內；24米—50米（含）建筑控制在±0.5米以內；50米—100米（含）建筑控制在±0.8米以內；100米以上建筑控制在±1.0米以內。
（十六）建筑物退線、平面尺寸、位移、高度等指標，超出允許誤差范圍的，需委托有資質的設計公司或有關部門出具滿足相關消防規范要求和日照要求的報告后方可進行規劃核實。
（十七）涉及城市基礎設施配套費（市政設施配套費）減免的，按照相關文件執行。
（十八）房屋業主個人違法搭建的，個人違法行為由轄區政府（管委）城市管理部門查處。在違法行為改正前，不動產登記機構不予辦理該業主分戶不動產登記，對其余符合規劃部分的業主予以辦理不動產登記。
（十九）超出以上規劃許可允許誤差范圍之外的問題參照本通知第三部分第（六）項處理。
五、工業類項目有關問題
市轄區內符合安全、環保等要求且沒有司法糾紛的工業項目，因未辦理土地、規劃、建設、消防等審批手續或建設手續不全，或存在違規建筑、欠繳相關稅費等問題，致使無法辦理不動產權證的，按以下情況分別處理：
（一）已辦理國有土地使用權證的
（1）竣工規劃核實問題。不動產登記機構憑市城市管理部門出具的受理立案材料、工程竣工驗收（或安全鑒定）和消防驗收手續，按現狀辦理不動產首次登記，不再收取符合規劃的材料。
（2）消防問題。參照本通知第三部分第（四）項處理。
（3）違規建筑處理問題。因2008年區劃調整和規劃調整（原為小城鎮規劃），造成規劃建設等手續不齊全的，免于行政處罰；因企業自身原因造成規劃建設等手續不齊全的，按照“證罰分離、平行辦理”的原則，不動產登記機構憑市城市管理部門出具的受理立案材料、工程竣工驗收（或安全鑒定）和消防驗收手續，按現狀辦理不動產首次登記，不再收取符合規劃的資料。
（二）占用集體土地或國有土地，但未辦理國有土地使用權證的
（1）土地出讓問題。取得集體土地使用證或與轄區政府（管委）簽訂土地使用協議的，如未征收為國有建設用地，應先進行土地征收，再采取協議出讓方式出讓土地。
（2）行政處罰問題。取得集體土地使用證的，免于行政處罰；有土地使用協議的，按照“證繳分離、證罰分離、平行辦理”的原則，由自然資源規劃部門立案并下達行政處罰決定書后，采取協議出讓方式出讓土地。
六、已研究處理過的問題
已經市政府會議或市政府授權機構研究處理并形成明確處理意見的建設項目，按原處理意見和程序辦理不動產首次登記。
七、具體要求
（一）建立機制，形成合力。認真解決市轄區國有建設用地上不動產登記有關遺留問題，是維護社會穩定、為民辦事的重要舉措。各有關部門要通力合作，主動作為，合力推進不動產登記歷史遺留問題的有效解決。
各區政府（管委）要成立由一名區領導牽頭的工作專班，組織對轄區內問題樓盤項目進行規劃核實和集中驗收，對涉及到消防、日照間距、群眾公共利益及安全等重點違規建設問題進行集中整改、拆除。整改到位后由區政府（管委）向以市政府分管副秘書長為召集人的市聯合驗收工作組申請聯合驗收。
市聯合驗收工作組組織有關部門進行聯合踏勘和檔案查閱，市城市管理、自然資源規劃、稅務、人防等部門對聯合驗收發現的違規建設、欠繳稅費等問題立即受理并啟動違規建設立案查處和相關稅費追繳程序。
由區政府（管委）將進入違規建設立案查處和相關稅費追繳程序的項目報市信訪、城市管理、自然資源規劃、住房城鄉建設、人防、審計、財政、稅務等部門進行聯合會商，并研究同意。在市城市管理部門受理立案，自然資源規劃、稅務、人防等部門下達相關稅費追繳通知書后，不動產登記機構按照“證繳分離、證罰分離、平行辦理”的原則，直接辦理不動產登記手續。
（二）強化監管，嚴格把關。各區政府（管委）要建立長效監管機制，加快梳理轄區范圍內相關問題報市房地產領域問題樓盤信訪突出問題化解攻堅專項小組，經研究同意后按照本通知執行；對不屬于本通知處理范圍的，應嚴格把關，不得擅自搭車、違規辦理。要以本次解決不動產遺留問題為契機，認真查擺工作中存在的問題，規范建設項目事前、事中、事后的監督管理，強化執法力度，杜絕類似問題重復發生。
（三）部門聯動，聯合懲戒。按照“證繳分離、證罰分離、平行辦理”原則辦理不動產登記手續后，市財政、稅務、住房城鄉建設、城市管理、自然資源規劃、人防等部門要與市中級法院、檢察院、公安局建立聯動追繳、處罰機制，將辦理登記手續后不按要求繳納相關罰款、稅費的建設單位納入誠信“黑名單”，聯動懲戒，確保追繳、處罰、整改到位，避免國有資產流失。
浚縣、淇縣可參照本通知，結合各自實際制定相應措施，妥善解決不動產登記有關遺留問題。
本辦法自發布之日起執行，有效期至2021年6月底。
二〇二〇年十月二十四日
