晉城熱線001：按揭貸款保證金到底該由誰交？

劉女士的繳費收據(jù)。

　　在資金不足的情況下買房子，選擇銀行按揭貸款來進(jìn)行分期付款，這個對絕大部分購房者來說并不陌生。但是在辦理按揭貸款時，交納保證金，究竟有何作用？這筆費用又該由誰來交？許多人并不是太了解。近日，晉城熱線001就接到市民劉女士電話反映有關(guān)按揭貸款保證金的問題。

　　A、買房按揭貸款后被告知要交保證金

　　去年，劉女士在晉城南洋花城購買了一套140平方米的期房，在銀行辦理52萬元按揭貸款后，銷售顧問給她打電話要求再交一筆16200元的貸款保證金。

　　劉女士很詫異，買房的時候并沒有說要收這筆錢，為什么貸款結(jié)束了，才提出來，購房合同里也沒有這些條款。銷售顧問告訴她：“只要貸款，每一戶都要交。”買房心切的劉女士聽完介紹后，于2019年12月9日繳納了這筆費用。

　　但心存疑慮的劉女士還是問了問其他購房者，得到的答復(fù)是：“沒有收過這筆錢。”

　　為什么別人沒有收，自己卻得交呢？多次去找購房顧問咨詢，“他們總是不給我明確的答復(fù)”。

　　接到劉女士的電話后，記者聯(lián)系到了銀行后得到的答復(fù)是：按照相關(guān)規(guī)定，銀行在商品房貸款時會向開發(fā)商收取貸款保證金，并不會向購房者收取。而且收取的金額為貸款額度的1%，并沒有像劉女士反映的那么多。

　　B、開發(fā)商稱收取保證金是為規(guī)避風(fēng)險

　　記者聯(lián)系到南洋花城開發(fā)商——山西百事嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，負(fù)責(zé)收取這筆保證金的營銷策劃中心韓經(jīng)理表示：在購房合同的附件中，已經(jīng)約定了“貸款保證金由購房者承擔(dān)”的條款。

　　韓經(jīng)理表示，收取貸款保證金為了規(guī)避風(fēng)險，“如果購房者逾期，我們要承擔(dān)賠償責(zé)任”，并且這筆保證金在滿足兩個條件中的一個，就會全額無息退還。兩個條件是：拿到不動產(chǎn)權(quán)證或者全部還完貸款。

　　面對購房者的不理解，韓經(jīng)理表示：“如果購房者能夠找到擔(dān)保的話，公司可以撤銷擔(dān)保，并且退還全部保證金。”值得注意的是：在合同約定的條款中，并沒有約定“具體的收費金額以及退還條款”，“我們收取3%，如果客戶需要，可以簽訂補(bǔ)充條款。”韓經(jīng)理說。

　　C、律師：補(bǔ)充條款不同意，開發(fā)商應(yīng)退還多收的錢

　　劉女士與韓經(jīng)理的說法各有不同。那么，住戶辦理房屋貸款，到底用不用交保證金呢？開發(fā)商要求住戶交保證金，是否合理呢？

　　山西亞圣律師事務(wù)所趙波律師認(rèn)為：貸款保證金制度主要是銀行和開發(fā)商之間就開發(fā)商所開發(fā)樓盤，有住戶需要辦理貸款事宜的，由開發(fā)商首先承擔(dān)階段性擔(dān)保，在房產(chǎn)證沒有下來之前，開發(fā)商要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，銀行要求開發(fā)商按房屋金額的比例繳納一定的保證金，所以從合同角度來講，這個貸款保證金應(yīng)該是開發(fā)商所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的一項義務(wù)。

　　開發(fā)商如果要轉(zhuǎn)嫁這部分的義務(wù)，那么就取決于開發(fā)商和購房者之間就貸款保證金的交付，有沒有特殊的約定？如果沒有特殊約定的，開發(fā)商不能要求住戶來承擔(dān)這部分費用的，如果合同中有特殊約定，或者以補(bǔ)充協(xié)議的方式約定了貸款保證金，由住戶承擔(dān)，如果該約定不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的，那么視為有效。

　　劉女士的這個情況是雙方在合同的附件中進(jìn)行了約定，但是注意到這個約定并不明確，也就是對于交款的這個金額，沒有一個詳細(xì)的說明，對于交款的標(biāo)準(zhǔn)也沒有進(jìn)行詳細(xì)的說明。在《合同法》的規(guī)定中，屬于“約定不明”情形，“約定不明”需要通過補(bǔ)充條款的形式來進(jìn)行完善，如果達(dá)不成補(bǔ)充條款的，那么視為雙方就約定不明部分沒有達(dá)成合意，那么合同是不成立的，當(dāng)事人可以就該未達(dá)成合意部分不予履行。

　　同時，這里有一個細(xì)節(jié)，作為該購房者已經(jīng)實際交納了這筆費用，也就是說，他實際上在“約定不明”的情況下實際交付了費用，那么交付的這一部分能不能退還呢？趙波律師認(rèn)為，如果雙方后續(xù)沒有達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，開發(fā)商收取購房者的貸款保證金額應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)商和銀行之間的約定額度進(jìn)行收取，該購房者所多交的這一部分，開發(fā)商是應(yīng)當(dāng)退還該購房者的。