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3047798688@qq.com最近一天早上，在濟南高新區(qū)舜泰廣場上班的小劉開車來到園區(qū)，把車停進地下一層智慧停車場，走進旁邊寫字樓開始一天的工作。中午12點，他跟同事走進地下一層萬悅廣場，吃個快餐，再來到地上的體育場遛彎兒。此時，塑膠跑道上都是三三兩兩散步的人群。
因為人員密集，停車難、吃飯難、休閑難曾一度困擾著這個園區(qū)的上班族。得益于2023年舜泰廣場智慧停車項目投用，園區(qū)的舊操場地塊，通過分層出讓，有了兩個主體，解決了停車、吃飯、休閑三件難事，且通過多種經(jīng)營參與實現(xiàn)投資收益閉環(huán)，形成了可復制推廣的模式。
分層出讓，一塊土地給了兩個主體使用
“我是2010年到園區(qū)工作的，當時還沒有那么多人，后來公司、人越來越多，2018年左右停車難、道路堵等問題就日漸嚴重起來。”小劉說。
舜泰廣場于2005年建成，建筑面積約80.2萬平方米，進駐企業(yè)約670家，辦公人員約35000人。近兩年，隨著周圍信通院、博晶大廈、銀豐科技園和云泉中心等項目的投入使用，周邊企業(yè)進駐總數(shù)近1000家，常駐辦公人群近10萬人。人員高度集聚，上下班交通擁堵、停車位不足和就餐困難等問題困擾著這里的上班族。
2020年起，濟南高新區(qū)便策劃園區(qū)改造升級。但是，空間從哪要？在綜合研判、學習其他城市先進經(jīng)驗基礎上，濟南高新區(qū)提出了分層出讓的模式。
“一般情況下，一塊土地的地上地下使用主體是一家單位。”濟南高新區(qū)規(guī)劃建設部人民防空辦公室副主任彭添介紹，而按照分層出讓模式，地上部分使用權按照體育用途劃撥給行業(yè)主管部門，地下部分按商業(yè)用途進行掛牌出讓。
2021年11月，舜泰廣場智慧停車項目正式啟動，2023年5月交付。原有體育場翻新改造，集約開發(fā)了足球場、運動跑道、網(wǎng)球場、籃球場、籠式足球場及健身設施場地，打造了一個供周邊人群共享的開放式體育公園。體育場地下搭建停車+商業(yè)業(yè)態(tài)，實現(xiàn)了一塊土地多重利用，完善了片區(qū)功能。
日前，記者開車來到舜泰廣場，跟著指示牌指引來到地下停車場，車庫的引導屏會自動提示車輛從哪里存放。當車輛駛入存車口，車庫卷簾門自動上升，車停放好后，點擊門口大屏上的存車按鍵，車庫便自動把車停放至空位。據(jù)了解，整個停車場分為地下三層，新增車位1000余個。
事實上，即便是向地下要空間，可用面積依舊有限。“我們考慮過土建車庫、人防車庫等多種方案，但是因為成本、場地、效率等因素，最后選擇了智慧立體車庫。”濟南高新置業(yè)發(fā)展集團有限公司項目一部副經(jīng)理杜沖沖介紹，園區(qū)停車時段集中，瞬時流量比較大，因此，如何讓車輛快速停放，且不影響市政交通，是必須要考慮的問題。
“目前，停車場共設置4個停車出入口，20個存取口。當A1口開始排隊，引導屏將提示排隊車輛轉(zhuǎn)向其他存取口。”杜沖沖介紹，配合單循環(huán)、等待車位等設計，一小時能停車700輛。目前，停車場利用率很高，平均每天停車1000輛次。
一個城市有機更新的成功案例
中午11點30分左右，大量上班族從寫字樓涌出，進入舜泰廣場地下一層的萬悅廣場，交織在其中的，還有奔跑的外賣小哥。
在米村拌飯門店，店長齊夢強熟練地引導顧客們就座。“我們是商場首批進駐的店家之一，運營兩年來生意一直不錯，園區(qū)餐廳主要服務上班族，工作日的中午是最繁忙的。”齊夢強介紹，店面日均營業(yè)額能達到1.5萬元左右。
快餐、24小時無人智慧健身房、商務宴請……在這里，上班族的日常所需基本都能滿足。山東維遠商業(yè)運營有限公司總經(jīng)理馬廣靜介紹，萬悅廣場商業(yè)面積9475平方米，共有60個商鋪，目前，出租率達到95%以上。“商場日均客流量六七千人次，去年整體收益接近1000萬元。”
舜泰廣場足球場門口的指示牌上清楚地標記著——足球場工作日6：00—16：00、周末和節(jié)假日6：00—8：00免費開放，其余時段租賃使用，全場800元/場，半場500元/場，散客20元/人/場。
“目前，停車、商業(yè)、運動三個板塊都有收益，且商業(yè)的運營情況要好于預期，預計20年內(nèi)可以實現(xiàn)投資收益平衡。”杜沖沖介紹，舜泰廣場智慧停車場是濟南首個可單體確權的智慧立體停車場，從長遠來看，既可以將車位出售以迅速回籠資金，也可以依托停車及商業(yè)業(yè)態(tài)持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流進行資產(chǎn)證券化。
彭添介紹，舜泰廣場智慧停車項目通過停車及商業(yè)運營等多種經(jīng)營實現(xiàn)投資收益閉環(huán)，保障項目的可實施性，不僅為開發(fā)企業(yè)沉淀了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，更形成了一套可持續(xù)、可推廣復制的城市有機更新成功案例。
