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3047798688@qq.com樓市巨輪的轉向，都是從一些微小的細節開始的。先是全國性的土地流拍，隨后是二手房的成交大跌，接著是新房的變相降價，最后是樓市預期的全面逆轉。從北京到上海，從廈門到杭州，樓市急先鋒已經將這個過程上演了一番。最近新鄉也開始了直播這場連續劇。
全國：樓市降溫深圳、廊坊成交量腰斬
長達8天的假期里，樓市冷淡的不只是北京，深圳、廊坊更慘，兩地假期成交量比去同期分別下降了47%、45%，堪比腰斬。
深圳和廊坊之所以出現“房價打折、銷量骨折”，主要是因為這兩個城市的樓市調控政策太嚴厲了。深圳不光出臺了“715新政”“730公寓限制建設新政”等條款，針對假結婚、公寓進行嚴格限制，9月17日還發布了一項征求意見稿，針對二手房高價掛盤、地產商“擠牙膏式賣房”等行為擬進行更嚴格的監管和處罰，監管進一步升級。
相比于深圳每次調控都要震驚全國的影響力，廊坊樓市算是“于無聲處聽驚雷”。廊坊今年3月22日起開始對主城區（含廣陽區、安次區、廊坊開發區）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣實施限購，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。
本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低于30%；擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；對購買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理商業性個人住房貸款。
對引進的外來人才、取得居住證且自申請購房之日起前2年內在廊坊市累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險(城鎮社會保險)的非本地戶籍居民家庭，憑有關證明、文件參照執行本地戶籍居民家庭購房信貸政策。
“十一”長假之前,有關部門為“鞏固房地產市場調控成果,促進房地產市場健康發展”,還出臺了包括“各地要加大貫徹落實房地產市場的宏觀調控政策措施的力度、完善差別化的住房信貸的政策、調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優
惠政策、切實增加住房有效供給、加大住房交易市場檢查力度,依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價等行為”的調控措施。
政策嚴格，以穩為主，在這種形勢下，樓市降溫是自然現象。
新房：降價潮已經開始
10月，太行山的紅葉正當時，新鄉樓市亦是涼意沁人。
筆者接連兩周在我市多個區域踩盤，發現樓市正在起變化。
在黃金周到這個星期的半個月時間，從一線開發商到二三線小開發商，不約而同地上演“打折潮”。
在中心城區，某樓盤2018年入市精裝修6300元/平方米左右，后精裝修單價8500元/平方米左右，近期的一次開盤價精裝修8300元/平方米左右，還推出了毛坯房6500元/平方米左右的房源；大東區某樓盤，入市6000元/平方米左右，前段時間推出了5000元/平方米左右的特價房源。
房源降價，樓盤名目繁多：特價房、特批房、一口價房、內部員工專場、團購專場、專場等，一波接過一波；在各種名目之下，還有團購打折、定金抵扣、首付分期付款、裝修款分期付款等令人眼花繚亂的操作。
很多人困惑：打折到底是營銷噱頭，還是降價的開始？
在目前的行情下，這兩者兼而有之。令人意外的是，此次非重點區域樓盤降價的打折噱頭更多，用特價名義吸引購房者，但特價單位一批接一批，說明價格真正松動之中。
中心城區的房價已經出現實質下跌，前面所說的樓盤，實際降幅均超過10%。
與價格松動相比，首付分期更加泛濫。從最低的“零首付”到最久的兩年付清，首付分期成為很多開發商的標配。
要知道這去年年底，成交慘淡的環京樓市，曾以首付分期作為賣點，最后仍擋不住調控的巨輪。而在廣州，由于限價的存在，雙合同成為潛規則，在疊加裝修款之后，首付成本高企，分期首付，更成為開發商鎖定銷售、回籠資金的抓手。
可以說，與上半年的狂熱相比，下半年的形勢完全逆轉。
一方面，開發商普遍面臨現金流壓力，僅接下來的一年半時間，全國房企就有9萬億的債務到期，新房降價打折潮才剛剛開始。
另一方面，新房與二手房不同，新房一旦降價，普遍引發老業主不滿，北京通州已經上演過一波業主因降價圍攻售樓處要求退房的戲碼。所以這一次，開發商都相對謹慎，不會直接降價，而是以特價房、團購價、分期首付等方式試探市場。
用多名業內人士的話：特價房，或許只是新鄉樓市的開始。
二手房：比新房更涼
“現在成交慘淡，看房的人越來越少，許多房源掛了半年都沒有賣出去。”一名從事房產10多年的老中介直言，他的門店從6月份開始，看房量和成交量都在一路下滑，業主不主動降價，基本上連看房的人都沒有。
的確，數據也印證了這種判斷。
安居客新鄉提供的數據顯示，今年10月，新鄉二手房均價7036元/平方米，環比上月下跌0.26%，同比去年同期下跌0.40%。
成交下滑，市場觀望情緒濃厚，而業主不得不主動調低價格。
而隨著樓市資金被全面封堵，一些改善型需求的客戶在買二套房時也面臨著巨大的現金流壓力，不少人開始大幅降價賣房。
有中介給筆者看了多家中介群顯示：有的房源降價12萬元都沒有賣出去，放盤量越來越大，而成交量越來越小，二手房市場的蕭條更甚于一手房市場。
成交下跌，下一步就是價格的全面松動。
土地流拍：新鄉也不例外
今年以來，樓市限價面臨前所未有的高壓，而房企最為依賴的銀行貸款、信托融資等渠道被全面封堵，加上房企還債高峰已經到來，現金流比一切都顯得更重要。
這種背景下，開發商對于拍地更加謹慎，而土地流拍更加普遍。
僅今年1月~7月，全國土地流拍就高達800宗，流拍率甚至超過上一輪樓市蕭條期的2014年。
時間進入8月，土地低溢價成交更是成為常態，其中不乏一線城市。
8月28日，廣州從化區溫泉鎮溫泉村“火界”地段地塊，在已接近半價出讓的情況下，仍然再度流拍，這已經是該地塊第7次流拍。
要知道，就在兩年前，廣州有六成以上的土地，溢價率超過100%，而今溢價率僅有3%。
同時，幾年前的地王如今正在秋風中瑟瑟發抖，無一開盤。
2016年11月，廣州荔灣區廣鋼地塊拍出地王，樓面價高達4.1萬元，價格要高于6萬元方能回本。
兩年后的今天，經過一輪暴漲之后，周邊區域新房均價普遍低于5萬元，最近推出的特價盤均價甚至回調到3.7萬元。
2017年3月底，廣州海珠廣紙地塊拍出均價5.54萬元的超級地王，刷新廣州樓面價記錄，但一年半過去，該地塊尚未動工。
土拍市場的行情，折射著樓市的現狀。我市10月首場、第2場土拍4宗地塊先后流拍，打破了今年以來持續升溫的新鄉土地交易。
10月15日，大南區出讓3宗住宅用地，共228.795畝。2020-18號地塊，流拍；2020-19號地塊，流拍；2020-20號地塊，流拍。這3個地塊全都位于新鄉縣古固寨鎮，根據大致位置來看，地塊周邊教育配套不少，有古固寨鎮外國語學校、成名小學、古固寨實驗小學、新鄉縣成名中學等。離新鄉縣中醫院的距離也不算遠。
10月16日，大東區出讓1宗土地，地塊位置：東卓路以北、東強路以南、新東大道以東、新雅南街以西；出讓面積：79008.38平方米（118.513畝）；規劃用途：住宅兼容商用；由于該地塊有底價掛牌，因此起始價為234萬元/畝，經過31輪的舉牌，264萬元/畝的最終報價還是流拍。
10月18日，新鄉土拍又迎來了一位“神秘個人買家”——張慶亞，拍得位于新鄉縣朗公廟的2020-21地塊，成交價：18826.13萬元，樓面價：1350元/平方米。
對于10月份的這3次土拍，多名業內人士分析：10月15日、10月16日這兩次的土拍遇冷，并不是新鄉土地市場的熱度降了，只是這幾塊地在并不恰當的時候，以一個過高的價格放在了土地市場的貨架上。10月18日，地塊土拍的反應，或許才是新鄉土拍市場真正的主流聲音。
