0310-3111082
3047798688@qq.com記者丨寧曉敏 見習生丨 陳力
出品丨鰲頭財經（theSankei）
隔三差五，地產商人潘石屹總要被拿出來炒作一番。退，是炒作的永恒話題。
最近幾天，潘石屹卸任北京搜候房地產有限責任公司（以下簡稱“北京搜候房地產”）董事長、法人的消息再度刷屏。
辭職創業，與馮侖等組建萬通，在海南房地產泡沫中全身而退。1995年，潘石屹在北京創辦SOHO，在北京、上海打造了系列地標性建筑SOHO系列，一度與“招保萬金”齊名。
2012年，正值地產壯年之際，潘石屹出人意料地轉型為包租公，并謀求撤退。350億元出售多個項目，兩次籌劃向黑石集團出售SOHO控股權，均告失敗。
欠稅18.51億元，23.80億元貸款交叉違約，潘石屹自救，恐怕要大舉賣資產。
不經意之間的告別
潘石屹的“退”，再度成為關注的焦點。
國家企業信用信息公示系統顯示，北京搜候房地產有限責任公司法定代表人、董事長已由潘石屹變更為徐晉。
北京搜候房地產成立于2004年11月，至今已近20年，注冊資金9900萬美元，主要經營項目為通盈首都花園巴黎城建設管理。股權結構為，SOHO中國持股95%，潘石屹持股5%。
卸任，潘石屹為何突然要卸任？目前，潘石屹尚未公開回應。
不可否認，這是在不經意之間的向房地產告別，在“退”。
其實，近年來，潘石屹一直在“退”。
公開信息顯示，自2014年開始，潘石屹就開始了“賣賣賣”的節奏。天眼查顯示，截至2021年末，通過賣資產潘石屹累計套現超過350億元，上海SOHO海倫廣場、SOHO世紀廣場、虹口SOHO等多個重要項目被清倉。
始于2020年，潘石屹暗中醞釀大動作。當年3月，SOHO中國（00410.HK）發布公告稱，公司正在與海外金融投資者洽談進行戰略合作事宜，可能導致公司全部已發行股份作出全面要約。
當時，有消息稱，黑石集團正在與SOHO中國進行私有化談判，價格為6港元/股，交易共計約40億美元。黑石集團還將接管SOHO中國的債務。
不過，第一次，SOHO中國“賣身”計劃失敗。2020年8月，SOHO中國稱，公司與海外投資者的討論已經終止，雙方未就潛在交易條款達成共識。
當年10月，又有消息稱，SOHO中國與高瓴資本進行初步談判，高瓴資本擬將前者私有化，交易或將超過20億美元。不過，這一事項沒有下文。
2021年6月，潘石屹還是選擇了美國的黑石集團。根據當時公告，黑石集團發出全面收購要約，將以現金交易的方式收購SOHO中國54.93%股權，交易總對價高達236.58億港元。潘石屹僅保留SOHO9%股權做個念想。
當時，SOHO中國共持有9個項目，包括前門大街、望京SOHO、光華路SOHO二期、麗澤SOHO、SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO等八個重大項目。
2019年，市場就傳出消息，潘石屹打算將上述八個項目對外出售，交易價格可能超過80億美元，但一直沒有找到合適的買家。
2021年9月10日，SOHO中國公告稱，黑石集團決定不就收購公司股權作出要約，原因是，市場監管總局于2021年8月簽發通知，對要約方根據《中國反壟斷法》提交申報正式立案審查。
潘石屹籌劃了三年賣掉SOHO中國的愿望落空。
最富爭議的地產商人
在中國地產界，潘石屹是一個另類。
潘石屹出生于甘肅天水，1979年，他考入蘭州培黎石油學校。1987年辭職下海，輾轉深圳、海南及北京，專業從事房地產開發。1989年，隨同一位老板來到海南省。1990年，同馮侖、王功權、張民耕等創辦萬通，次年借款1000萬元炒房地產，半年賺得一千多萬元。海南房地產泡沫破滅，他全身而退，進入北京。
1995年，在北京，潘石屹遇到了海歸的張欣，二人閃婚，合伙創立SOHO中國。偶然聽到北京市給了懷柔四個定向募集資金的股份制公司指標，潘石屹設法獲取了其中之一，這成為發跡的肇端。在北京，他認識了華遠地產的任志強，兩人結為摯友，他向任志強學習了大量地產知識。
在中國地產界，潘石屹及SOHO中國以擅長營銷、追求而聲名鵲起。
潘石屹開發的樓盤集中在北京、上海，且地處核心地段。從首都機場方向進京，最先給你“都市感”的建筑望京SOHO，SOHO現代城、建外SOHO、光華路SOHO，也是地標性建筑。在上海，凌空SOHO、SOHO海倫廣場、SOHO世紀廣場、外灘SOHO，均以地標身份聳立。
潘石屹、張欣將營銷的特長發揮到了極致。
2001年1月初，以前衛頭光形象出現的SOHO現代城的廣告大范圍出現，同時一本銀灰色封皮、長達100多頁的SOHO現代城樓書，以大量的照片、漫畫與插圖講解SOHO現代城的三個空間，“有點前衛、有點另類”的風格引起市場的關注，SOHO一詞開始被廣泛提及。
2002年，潘石屹受到國內外眾多媒體的普遍關注，時代周刊、CNN、CCTV、華爾街日報等，捕捉了潘石屹的亮點。
SOHO中國旗下建筑還在各大影視劇中頻頻出鏡，望京SOHO是《中國合伙人》《煎餅俠》的拍攝地之一，凌空SOHO作為“霸道總裁標配”，進入電視劇《歡樂頌》，在《安家》《我的前半生》中，也有外灘SOHO的身影。
在當地產黃金年代，潘石屹順風順水，2007年SOHO中國登陸港交所。
2012年，公司營業收入155.44億元、歸屬于母公司股東的凈利潤（以下簡稱“凈利潤”）105.85億元。這樣的盈利能力，已經與風頭正盛的“招保萬金”并駕齊驅。
潘石屹是一個謎一樣的地產商人。潘石屹只在北京、上海兩個大城市打造地標性建筑。SOHO中國正值地產青壯年之時，他卻選擇收手，從開發轉向運營，坐收租金“混日子”。
喬布斯事件、門神事件、泄露信息門、房姐事件、侵吞資產、哈佛捐款、耶魯捐款......這些喧鬧一時的事件，主角都是潘石屹。潘石屹不按常理出牌、異常言論，成為最富爭議的地產商人。
潘石屹還要靠賣
地產高峰時突然抽身轉型包租公，潘石屹開啟“賣賣賣”模式。這一模式，或將繼續。
由開發樓盤轉為自持物業，靠收源源不斷的租金來獲取豐厚回報，讓潘石屹始料未及的是，SOHO中國一直在走下坡路。
2018年至2020年，SOHO中國實現的營業收入分別為20.89億元、22.44億元、25.16億元，同比變動-8.45%、7.39%、15.59%。凈利潤分別為19.25億元、13.31億元、5.36億元，同比下降59.33%、30.85%、59.77%。2021年，公司營業收入、凈利潤分別為20.76億元、-1.31億元，同比下降15.95%、124.76%，首次出現年度虧損。2022年，凈利潤為0.61億元， 處于低位。
不僅僅是經營業績一路下滑，SOHO中國財務壓力山大。
截至2022年底，SOHO中國借貸金額161.85億元，借款以持有的賬面價值為540.24億元的投資物業作為抵押，對應的非受限的現金及現金等價物為3.46億元。期末，公司投資性房地產為637.85億元。
2021年，潘石屹旗下的北京建華置地，在SOHO尚都（二、三期）土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳過程中，存在虛假申報、少繳納土地增值稅和企業所得稅1.98億元，被稅務部門追繳稅款、加收滯納金并處2.5倍罰款合計7.09億元。
今年3月，SOHO中國與相關銀行簽署補充協議，將違約借款的償還展期到至今年6月30日，以避免因為該部分違約導致2023年12月31日之后到期的全部借款余額6.7億被銀行要求立即償還。
潘石屹在想方設法賣資產。去年3月，SOHO中國宣布，為了優化資產結構、緩解資金壓力，公司以七折價格推出了3.2萬平米的房源，覆蓋9個項目。2022年，SOHO中國投資物業平均出租率下降至約76%。
